עסקאות נדל״ן בין קרובים מביאות בחשבון פעמים רבות פטורים והקלות מס אך בהמשך עלולות להתברר כבעלות השלכות מס כבדות. חשוב להבין מהו ״קרוב״ ולהימנע ממצבים בהם העיסקה תוגדר כמלאכותית.
החוק קובע שניתן למכור נכס ללא תמורה (העברה במתנה) ל״קרוב״ בפטור ממס שבח. באשר למס רכישה, מקבל הנכס ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם אילו קנה את הדירה בתמורה מלאה.
פטורים אלה הביאו למציאות בה שהעברת נכסים במתנה לאדם קרוב משמשת במקרים רבים מקלט מס. כך למשל, אם יש לאדם שתי דירות והוא מעוניין למכור אחת מהן, הוא לא יוכל לקבל פטור ממס שבח בגין דירה יחידה לפי חוק מיסוי מקרקעין. כדי לזכות בפטור האמור, עליו "להיפטר" מדירה אחת – זאת שלא רוצים למכור. לצורך כך ועל מנת לשמור על השליטה בדירה (להבדיל מהבעלות), הוא מעביר אותה במתנה לבנו. במצב זה הדירה נמצאת עדיין בשליטתו ובמקביל הוא מקבל פטור ממס שבח על המכירה.
כמובן שלא כל העסקאות בין קרובים נעשות במטרה לחמוק מרשויות המס וחלקן אמיתיות לגמרי. עסקה יכולה להיות לגיטימית למרות שיש בה גם מימד של חיסכון מס. על מנת להימנע מסיווג עסקה בין קרובים כעסקה מלאכותית שמטרתה הימנעות ממס חשוב לוודא שיש בבסיס העסקה טעם כלכלי, מסחרי, או מהותי אחר מלבד חיסכון המס.
הגדרה מצומצמת
חוק מיסוי מקרקעין מסמיך את מנהל מס שבח להתעלם מעסקה מלאכותית ולשום אותה על פי אופייה הכלכלי. המחוקק מודע לשימוש האפשרי בקרוב ככלי להתחמקות ממס ולכן הגדרת קרוב במס שבח וגם במס רכישה מצומצמת מאוד ובנוסף נקבעו תקופות צינון.
המחוקק הכניס במקרים שונים חסמים ובלמים לביצוע עסקות עם קרוב. יש לכך דוגמאות לרוב. כך למשל בעסקות התחדשות עירונית (תמ״א 38 ופינוי בינוי) הפטור וההקלות בפרויקט ניתנות לתא משפחתי בגין דירה אחת. אם לתא משפחתי יש יותר מדירה אחת בפרוייקט, הרי שבהעברת דירה אחת לקרוב, יוכל אותו תא משפחתי וגם הקרוב, לקבל פטור מס שבח והקלות כל אחד בגין דירה אחת. למעשה נוצר כאן מנגנון של שכפול פטורים באמצעות השימוש בקרוב. על מנת למנוע זאת, החוק מחייב את אותו קרוב שקיבל את הדירה, להמתין שנתיים עד שיוכל גם הוא להכנס לתחולת ההקלות של פינוי בינוי, או תמ"א 38 – וזאת בתנאי שהפרוייקט עדיין לא יצא לדרך.
דוגמה נוספת נמצאת בתיקון 50 לחוק המקנה זיכוי ממס שבח לנכס שנרכש בתקופה שבין 7.11.2001-31.12.2003. המטרה הייתה לעודד עסקות מקרקעין ולכן מי שרכש נכס בתקופה זו קיבל זיכוי ממס שבח במועד מכירת הנכס. זיכוי זה נמנע אם הנכס נרכש מקרוב ללא תמורה.
עוד דוגמה נמצאת בהוראה המתירה ניכוי הוצאות ריבית בשל הלוואה שנלקחה לרכישת נכס במועד חישוב השבח בעת מכירת הנכס. ניכוי זה נשלל אם ההלוואה נלקחה מקרוב.
מיהו קרוב?
לעניין מס שבח ההגדרה כוללת בון זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם. ״קרוב״ יכול להיות לא רק בשר ודם, אלא גם חברה שנמצאת בשליטת הנישום.
לצורך מס מכירה הגדרת קרוב שונה וכוללת בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.
כלומר, יתכן שבעסקה אחת, לצורך מס שבח יוגדר המוכר כ"קרוב", ואילו הרוכש לא יוגדר "קרוב".
במסגרת השוני בהגדרות בין מס שבח למס רכישה יתכנו עוד מספר "תקלות כאלו". ראוי להיות עירניים מאוד לדבר ולחשב על עלויות המס מראש.
תאגיד ״קרוב״
גם תאגיד שנמצא בשליטת אדם יכול להיות מוגדר כ"קרוב" לו. בבית המשפט המחוזי בחיפה עלתה לאחרונה הסוגיה הזו.
במקרה זה אישה מכרה את זכויותיה בנכס שקיבלה בירושה לחברה שהייתה בעבר בבעלותה וכיום היא מחזיקה בפחות מ-50% מהמניות, היינו לא מחזיקה ברוב המניות. היא ביקשה חישוב לינארי מוטב המאפשר הנחה משמעותית במס שבח. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה טען שמדובר במכירה ל"קרוב" ולכן אין להעניק לה את ההטבה (בעת ביצוע המכירה החוק בהוראת שעה אסר חישוב ליניארי מוטב במכירה בין קרובים).
בית המשפט קיבל את עמדת מנהל המיסוי. הוא בחן את העובדות ופסק שיש למסות את העסקה על פי המהות הכלכלית שלה. בין היתר נקבע בפסק הדין כי שליטה יכולה להיות ישירה, או עקיפה ואין לבחון את השליטה בחברה רק על סמך מבחן כלכלי של אחוזי האחזקת המניות. בית המשפט קבע כי יש להעדיף מבחן מהותי איכותי: מה יכולת ההשפעה של בעל המניות על ניהול החברה ותפקודה.
בהמשך לכך קבע בית המשפט כי אף שלאישה היו פחות מ-50% מהמניות עדיין היה לה מספיק כח ויכולת להעביר החלטות בחברה או לחסום החלטות ולכוון תהליכים. מסיבות אלו ונוספות נקב כי יש לה שליטה בחברה, או לפחות שליטה עקיפה, והיא אינה זכאית להטבת המס.
המסקנה היא שבכל מקרה של עסקאות עם קרובים יש לבחון היטב את יחס הקרבה והאם אתם נכנסים להגדרת קרוב או שלא. יש לדברים השלכות על גובה המס שיוטל על העסקה ואלה עלולות להיות נכבדות מאוד.
* עו״ד ורו״ח יהושע (שוקי) ג׳אנה עוסק במיסוי נדל״ן
עוד באותו נושא…

שיטת "Zero-Based Procurement" – כך חוסכים מיליונים בלי לפגוע באיכות
מבוא בעולם שבו חיסכון בעלויות הפך להכרח אסטרטגי ולא רק מטרה תפעולית, יותר ויותר ארגונים מאמצים את הגישה החדשנית של Zero-Based Procurement – רכש מבוסס אפס. בשונה מהנחות רכש מסורתיות, כאן אין "תקציב אוטומטי" משנה שעברה. כל הוצאה צריכה לעבור הצדקה מהתחלה, ללא קשר למה

חיבור בין כספים למשאבי אנוש בארגון יכול לשדרג את הביצועים – פורסם בכלכליסט
בימים אלו, בהם האופק אינו ברור, והארגונים מתמודדים עם שינויים מהירים בשוק, השליטה במידע על מנת לקבל החלטות משמעותיות היא הכרח על מנת לייצר בהירות ככל שניתן. בתקופות כאלה החברות נשענות על הניסיון, המומחיות והכישורים שקיימים בפונקציות השונות ואף מבקשות למתוח את היכולות של כל

שוק העבודה בישראל – תמונת מצב עדכנית לפברואר 2025
מה באמת קורה בשטח – מגמות, נתונים והשלכות אסטרטגיות למנהלים מבוא 2025 נפתחה בצל ההשלכות המתמשכות של מלחמת חרבות ברזל והמתח הביטחוני בצפון. שוק העבודה לא חזר למצבו הקודם – אך הוא גם לא קרס. עם נתונים חלקיים, תנודתיות גבוהה ואי ודאות עמוקה, נדרש ממנהלים

תחזית קונצנזוס כלכלית לשנת 2025
מה מנכ"לים חייבים לדעת עכשיו כדי לשרוד ולצמוח נכון מבוא סבב התחזיות השני לשנת 2025, שפורסם על ידי משרד האוצר (אגף הכלכלן הראשי), חושף תמונה כלכלית מורכבת עבור המשק הישראלי. מצד אחד, האטה בצמיחה, עלייה בגירעון, ריבית גבוהה ושווקים תנודתיים; מצד שני, יציבות יחסית בצריכה

מחקר: מה באמת מונע ממנכ"לים לגדול?
מהם באמת החסמים שמונעים ממנכ"לים בישראל לגדול? מבוא מה באמת מונע ממנכ"לים לממש את הפוטנציאל של הארגון שלהם?האם מדובר בעומס יומיומי, ביכולת להנהיג, בהעדר חזון – או שמא בצוות שאינו מגויס או לא נמדד? כדי לענות על השאלות האלו נערך מחקר עומק בקרב 612 מנכ״לים, סמנכ״לים

איך לזהות צווארי בקבוק בארגון ולשחרר אותם בזמן אמת
בכל ארגון מסתתרים "צווארי בקבוק" – אותם שלבים, תהליכים או יחידות שמעכבים את הזרימה התקינה של הפעילות העסקית. הם אינם תמיד גלויים לעין, אך השפעתם ניכרת: איטיות, שחיקה, תסכול בקרב עובדים ואובדן הכנסות. מנכ"ל אפקטיבי יודע לא רק לאתר את החסמים, אלא גם להבין את
מאמרים קשורים לנושא.