עסקאות נדל״ן בין קרובים מביאות בחשבון פעמים רבות פטורים והקלות מס אך בהמשך עלולות להתברר כבעלות השלכות מס כבדות. חשוב להבין מהו ״קרוב״ ולהימנע ממצבים בהם העיסקה תוגדר כמלאכותית.
החוק קובע שניתן למכור נכס ללא תמורה (העברה במתנה) ל״קרוב״ בפטור ממס שבח. באשר למס רכישה, מקבל הנכס ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם אילו קנה את הדירה בתמורה מלאה.
פטורים אלה הביאו למציאות בה שהעברת נכסים במתנה לאדם קרוב משמשת במקרים רבים מקלט מס. כך למשל, אם יש לאדם שתי דירות והוא מעוניין למכור אחת מהן, הוא לא יוכל לקבל פטור ממס שבח בגין דירה יחידה לפי חוק מיסוי מקרקעין. כדי לזכות בפטור האמור, עליו "להיפטר" מדירה אחת – זאת שלא רוצים למכור. לצורך כך ועל מנת לשמור על השליטה בדירה (להבדיל מהבעלות), הוא מעביר אותה במתנה לבנו. במצב זה הדירה נמצאת עדיין בשליטתו ובמקביל הוא מקבל פטור ממס שבח על המכירה.
כמובן שלא כל העסקאות בין קרובים נעשות במטרה לחמוק מרשויות המס וחלקן אמיתיות לגמרי. עסקה יכולה להיות לגיטימית למרות שיש בה גם מימד של חיסכון מס. על מנת להימנע מסיווג עסקה בין קרובים כעסקה מלאכותית שמטרתה הימנעות ממס חשוב לוודא שיש בבסיס העסקה טעם כלכלי, מסחרי, או מהותי אחר מלבד חיסכון המס.
הגדרה מצומצמת
חוק מיסוי מקרקעין מסמיך את מנהל מס שבח להתעלם מעסקה מלאכותית ולשום אותה על פי אופייה הכלכלי. המחוקק מודע לשימוש האפשרי בקרוב ככלי להתחמקות ממס ולכן הגדרת קרוב במס שבח וגם במס רכישה מצומצמת מאוד ובנוסף נקבעו תקופות צינון.
המחוקק הכניס במקרים שונים חסמים ובלמים לביצוע עסקות עם קרוב. יש לכך דוגמאות לרוב. כך למשל בעסקות התחדשות עירונית (תמ״א 38 ופינוי בינוי) הפטור וההקלות בפרויקט ניתנות לתא משפחתי בגין דירה אחת. אם לתא משפחתי יש יותר מדירה אחת בפרוייקט, הרי שבהעברת דירה אחת לקרוב, יוכל אותו תא משפחתי וגם הקרוב, לקבל פטור מס שבח והקלות כל אחד בגין דירה אחת. למעשה נוצר כאן מנגנון של שכפול פטורים באמצעות השימוש בקרוב. על מנת למנוע זאת, החוק מחייב את אותו קרוב שקיבל את הדירה, להמתין שנתיים עד שיוכל גם הוא להכנס לתחולת ההקלות של פינוי בינוי, או תמ"א 38 – וזאת בתנאי שהפרוייקט עדיין לא יצא לדרך.
דוגמה נוספת נמצאת בתיקון 50 לחוק המקנה זיכוי ממס שבח לנכס שנרכש בתקופה שבין 7.11.2001-31.12.2003. המטרה הייתה לעודד עסקות מקרקעין ולכן מי שרכש נכס בתקופה זו קיבל זיכוי ממס שבח במועד מכירת הנכס. זיכוי זה נמנע אם הנכס נרכש מקרוב ללא תמורה.
עוד דוגמה נמצאת בהוראה המתירה ניכוי הוצאות ריבית בשל הלוואה שנלקחה לרכישת נכס במועד חישוב השבח בעת מכירת הנכס. ניכוי זה נשלל אם ההלוואה נלקחה מקרוב.
מיהו קרוב?
לעניין מס שבח ההגדרה כוללת בון זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם. ״קרוב״ יכול להיות לא רק בשר ודם, אלא גם חברה שנמצאת בשליטת הנישום.
לצורך מס מכירה הגדרת קרוב שונה וכוללת בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.
כלומר, יתכן שבעסקה אחת, לצורך מס שבח יוגדר המוכר כ"קרוב", ואילו הרוכש לא יוגדר "קרוב".
במסגרת השוני בהגדרות בין מס שבח למס רכישה יתכנו עוד מספר "תקלות כאלו". ראוי להיות עירניים מאוד לדבר ולחשב על עלויות המס מראש.
תאגיד ״קרוב״
גם תאגיד שנמצא בשליטת אדם יכול להיות מוגדר כ"קרוב" לו. בבית המשפט המחוזי בחיפה עלתה לאחרונה הסוגיה הזו.
במקרה זה אישה מכרה את זכויותיה בנכס שקיבלה בירושה לחברה שהייתה בעבר בבעלותה וכיום היא מחזיקה בפחות מ-50% מהמניות, היינו לא מחזיקה ברוב המניות. היא ביקשה חישוב לינארי מוטב המאפשר הנחה משמעותית במס שבח. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה טען שמדובר במכירה ל"קרוב" ולכן אין להעניק לה את ההטבה (בעת ביצוע המכירה החוק בהוראת שעה אסר חישוב ליניארי מוטב במכירה בין קרובים).
בית המשפט קיבל את עמדת מנהל המיסוי. הוא בחן את העובדות ופסק שיש למסות את העסקה על פי המהות הכלכלית שלה. בין היתר נקבע בפסק הדין כי שליטה יכולה להיות ישירה, או עקיפה ואין לבחון את השליטה בחברה רק על סמך מבחן כלכלי של אחוזי האחזקת המניות. בית המשפט קבע כי יש להעדיף מבחן מהותי איכותי: מה יכולת ההשפעה של בעל המניות על ניהול החברה ותפקודה.
בהמשך לכך קבע בית המשפט כי אף שלאישה היו פחות מ-50% מהמניות עדיין היה לה מספיק כח ויכולת להעביר החלטות בחברה או לחסום החלטות ולכוון תהליכים. מסיבות אלו ונוספות נקב כי יש לה שליטה בחברה, או לפחות שליטה עקיפה, והיא אינה זכאית להטבת המס.
המסקנה היא שבכל מקרה של עסקאות עם קרובים יש לבחון היטב את יחס הקרבה והאם אתם נכנסים להגדרת קרוב או שלא. יש לדברים השלכות על גובה המס שיוטל על העסקה ואלה עלולות להיות נכבדות מאוד.
* עו״ד ורו״ח יהושע (שוקי) ג׳אנה עוסק במיסוי נדל״ן
עוד באותו נושא…
שיטות נפוצות לגניבת סיסמאות ודרכי התמודדות
סיסמאות הן קו ההגנה הראשון נגד מתקפות סייבר אך הן גם אחת החוליות החלשות ביותר. להאקרים יש מגוון טכניקות להשגת סיסמאות, המדריך של מערך הסייבר הלאומי יעזור לכם להכיר שיטות אלה ולנקוט צעדים כדי למנוע אותן. גלישת כתף – פשוטה כמשמעותה: מישהו הציץ לכם מעבר
מדריך לזיהוי והגנה של תקיפות על מערכות גישה מרחוק לארגונים
מערך הסייבר הלאומי מפרסם מדריך לזיהוי והגנה של תקיפות על מערכות גישה מרחוק לארגונים בשיתוף ארגוני הסייבר המובילים של ארה"ב. מערך הסייבר מערך הסייבר הלאומי, מערך הסייבר של ארה"ב (CISA), המשרד לביטחון לאומי ארה"ב (NSA), FBI, והמרכז העולמי לשיתוף מידע וניתוח מידע (MS-ISAC) מפרסמים היום
מדד ידידותיות הבנקים לעסקים קטנים ובינוניים
כחלק מבחינת מצב האשראי, ועל מנת לעודד את המודעות והתחרותיות בתחום האשראי לעסקים קטנים ובינוניים, אנו מפרסמים מדד שיגדיר את רמת הידידותיות של בנקים לעסקים קטנים ובינוניים מהן מטרות המדד? לאפשר לכל בנק לבחון את עצמו ביחס לבנקים אחרים בביצועיו לפי מרכיבי המדד תוך עידוד
מלחמת חרבות ברזל – שאלות ותשובות בדיני עבודה – פורסם באתר לשכת המסחר תל אביב והמרכז
מלחמת חרבות ברזל שנפתחה עלינו בהפתעה ביום 7.10.2023 ושבעקבותיה הוכרז מצב מיוחד, מאלצת עובדים ומעסיקים כאחד להתמודד עם סוגיות שונות, ביחסי עבודה. במסמך זה נבקש להביא בפניכם שאלות ותשובות בדיני עבודה עקב המצב המיוחד שהוכרז בעורף. נציין כי התשובות משקפות את המצב המשפטי כיום, אך מאחר
מלחמת חרבות ברזל – המדריך המקוצר לעובד ולמעסיק – פורסם בכלכליסט
מלחמת חרבות ברזל אליה יצאה ישראל ב-7 באוקטובר הינה אירוע לאומי וגיאו-פוליטי המעלה על נס לא רק סוגיות צבאיות ובטחוניות אלא גם שאלות מהותיות מעולמות הכלכלה והתעסוקה. נוכח השאלות הרבות העולות ממצב זה, להלן מדריך מקוצר המתייחס ליחסי עובד-מעסיק, ולתנאי פרסום דוחות הרבעון השלישי בבורסה
שאלות ותשובות לעצמאים ובעלי עסקים במהלך מלחמת חרבות ברזל
דף זה מרכז שאלות נפוצות ותשובות לעצמאים ובעלי עסקים עקב המצב המיוחד בעורף שהוכרז במלחמת חרבות ברזל באוקטובר 2023 אני בעל עסק. האם וכיצד אוכל לקבל פיצויים בשל ירידה בהכנסות בגלל המצב? בעלי עסקים זכאים לפיצוי על ההפסדים שנגרמו להם עקב המלחמה. סכום הפיצויים ומסלולי
מאמרים קשורים לנושא.