עסקאות נדל״ן בין קרובים מביאות בחשבון פעמים רבות פטורים והקלות מס אך בהמשך עלולות להתברר כבעלות השלכות מס כבדות. חשוב להבין מהו ״קרוב״ ולהימנע ממצבים בהם העיסקה תוגדר כמלאכותית.
החוק קובע שניתן למכור נכס ללא תמורה (העברה במתנה) ל״קרוב״ בפטור ממס שבח. באשר למס רכישה, מקבל הנכס ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם אילו קנה את הדירה בתמורה מלאה.
פטורים אלה הביאו למציאות בה שהעברת נכסים במתנה לאדם קרוב משמשת במקרים רבים מקלט מס. כך למשל, אם יש לאדם שתי דירות והוא מעוניין למכור אחת מהן, הוא לא יוכל לקבל פטור ממס שבח בגין דירה יחידה לפי חוק מיסוי מקרקעין. כדי לזכות בפטור האמור, עליו "להיפטר" מדירה אחת – זאת שלא רוצים למכור. לצורך כך ועל מנת לשמור על השליטה בדירה (להבדיל מהבעלות), הוא מעביר אותה במתנה לבנו. במצב זה הדירה נמצאת עדיין בשליטתו ובמקביל הוא מקבל פטור ממס שבח על המכירה.
כמובן שלא כל העסקאות בין קרובים נעשות במטרה לחמוק מרשויות המס וחלקן אמיתיות לגמרי. עסקה יכולה להיות לגיטימית למרות שיש בה גם מימד של חיסכון מס. על מנת להימנע מסיווג עסקה בין קרובים כעסקה מלאכותית שמטרתה הימנעות ממס חשוב לוודא שיש בבסיס העסקה טעם כלכלי, מסחרי, או מהותי אחר מלבד חיסכון המס.
הגדרה מצומצמת
חוק מיסוי מקרקעין מסמיך את מנהל מס שבח להתעלם מעסקה מלאכותית ולשום אותה על פי אופייה הכלכלי. המחוקק מודע לשימוש האפשרי בקרוב ככלי להתחמקות ממס ולכן הגדרת קרוב במס שבח וגם במס רכישה מצומצמת מאוד ובנוסף נקבעו תקופות צינון.
המחוקק הכניס במקרים שונים חסמים ובלמים לביצוע עסקות עם קרוב. יש לכך דוגמאות לרוב. כך למשל בעסקות התחדשות עירונית (תמ״א 38 ופינוי בינוי) הפטור וההקלות בפרויקט ניתנות לתא משפחתי בגין דירה אחת. אם לתא משפחתי יש יותר מדירה אחת בפרוייקט, הרי שבהעברת דירה אחת לקרוב, יוכל אותו תא משפחתי וגם הקרוב, לקבל פטור מס שבח והקלות כל אחד בגין דירה אחת. למעשה נוצר כאן מנגנון של שכפול פטורים באמצעות השימוש בקרוב. על מנת למנוע זאת, החוק מחייב את אותו קרוב שקיבל את הדירה, להמתין שנתיים עד שיוכל גם הוא להכנס לתחולת ההקלות של פינוי בינוי, או תמ"א 38 – וזאת בתנאי שהפרוייקט עדיין לא יצא לדרך.
דוגמה נוספת נמצאת בתיקון 50 לחוק המקנה זיכוי ממס שבח לנכס שנרכש בתקופה שבין 7.11.2001-31.12.2003. המטרה הייתה לעודד עסקות מקרקעין ולכן מי שרכש נכס בתקופה זו קיבל זיכוי ממס שבח במועד מכירת הנכס. זיכוי זה נמנע אם הנכס נרכש מקרוב ללא תמורה.
עוד דוגמה נמצאת בהוראה המתירה ניכוי הוצאות ריבית בשל הלוואה שנלקחה לרכישת נכס במועד חישוב השבח בעת מכירת הנכס. ניכוי זה נשלל אם ההלוואה נלקחה מקרוב.
מיהו קרוב?
לעניין מס שבח ההגדרה כוללת בון זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם. ״קרוב״ יכול להיות לא רק בשר ודם, אלא גם חברה שנמצאת בשליטת הנישום.
לצורך מס מכירה הגדרת קרוב שונה וכוללת בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.
כלומר, יתכן שבעסקה אחת, לצורך מס שבח יוגדר המוכר כ"קרוב", ואילו הרוכש לא יוגדר "קרוב".
במסגרת השוני בהגדרות בין מס שבח למס רכישה יתכנו עוד מספר "תקלות כאלו". ראוי להיות עירניים מאוד לדבר ולחשב על עלויות המס מראש.
תאגיד ״קרוב״
גם תאגיד שנמצא בשליטת אדם יכול להיות מוגדר כ"קרוב" לו. בבית המשפט המחוזי בחיפה עלתה לאחרונה הסוגיה הזו.
במקרה זה אישה מכרה את זכויותיה בנכס שקיבלה בירושה לחברה שהייתה בעבר בבעלותה וכיום היא מחזיקה בפחות מ-50% מהמניות, היינו לא מחזיקה ברוב המניות. היא ביקשה חישוב לינארי מוטב המאפשר הנחה משמעותית במס שבח. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה טען שמדובר במכירה ל"קרוב" ולכן אין להעניק לה את ההטבה (בעת ביצוע המכירה החוק בהוראת שעה אסר חישוב ליניארי מוטב במכירה בין קרובים).
בית המשפט קיבל את עמדת מנהל המיסוי. הוא בחן את העובדות ופסק שיש למסות את העסקה על פי המהות הכלכלית שלה. בין היתר נקבע בפסק הדין כי שליטה יכולה להיות ישירה, או עקיפה ואין לבחון את השליטה בחברה רק על סמך מבחן כלכלי של אחוזי האחזקת המניות. בית המשפט קבע כי יש להעדיף מבחן מהותי איכותי: מה יכולת ההשפעה של בעל המניות על ניהול החברה ותפקודה.
בהמשך לכך קבע בית המשפט כי אף שלאישה היו פחות מ-50% מהמניות עדיין היה לה מספיק כח ויכולת להעביר החלטות בחברה או לחסום החלטות ולכוון תהליכים. מסיבות אלו ונוספות נקב כי יש לה שליטה בחברה, או לפחות שליטה עקיפה, והיא אינה זכאית להטבת המס.
המסקנה היא שבכל מקרה של עסקאות עם קרובים יש לבחון היטב את יחס הקרבה והאם אתם נכנסים להגדרת קרוב או שלא. יש לדברים השלכות על גובה המס שיוטל על העסקה ואלה עלולות להיות נכבדות מאוד.
* עו״ד ורו״ח יהושע (שוקי) ג׳אנה עוסק במיסוי נדל״ן
עוד באותו נושא…

שיטות מתקדמות להגדלת הכנסות: איך ארגונים ישראליים מובילים את השוק
מבוא הגדלת הכנסות היא מטרה מרכזית עבור כל ארגון, ללא תלות בגודלו או בתחום פעילותו. בסביבה העסקית המודרנית, המאופיינת בתחרותיות גבוהה ובשינויים מהירים, ארגונים נדרשים לאמץ אסטרטגיות חדשניות ולהתמקד במודלים עסקיים מותאמים לשוק. ישראל, הידועה כ"סטארט-אפ ניישן", מובילה בגישה חדשנית לניהול עסקי. במאמר זה נסקור

פתרונות רכש: כיצד לשפר את הביצועים הארגוניים ולהשיג חיסכון משמעותי
פתרונות רכש בעולם העסקים התחרותי של היום, היכולת לנהל משא ומתן מושכל, לבקר תהליכים ולייעל את השימוש במשאבים הפכה לקריטית עבור כל ארגון. במרכז הגישה האסטרטגית עומד תחום הרכש, תחום שלעיתים קרובות נחשב לפשוט אך למעשה דורש ניהול מדויק ומקצועי. כאן נכנסים לתמונה פתרונות רכש

השפעה קהילתית: יוזמות שמשנות חיים
בעידן שבו עסקים אינם פועלים רק לשם רווח, אלא גם למען השפעה חיובית על החברה, נוצר מרחב שבו יוזמות חברתיות הן חלק בלתי נפרד מהאסטרטגיה העסקית. יוזמות אלה לא רק משפרות את תדמית החברה, אלא גם יוצרות שינוי משמעותי בחייהם של אנשים ובקהילות שלמות. במאמר

המעבר מארגון מסורתי לארגון אג'ילי: המדריך המלא
מבוא העולם העסקי עובר בעשורים האחרונים שינויים דרמטיים בקצב חסר תקדים. טכנולוגיות חדשות, תחרות גלובלית ודרישות משתנות של הלקוחות יוצרים צורך בגישה ארגונית שמסוגלת להתמודד עם מציאות דינמית וגמישה. בעוד שמבנים ארגוניים מסורתיים מאופיינים בהיררכיה נוקשה, תהליכים ארוכים וקבלת החלטות מרוכזת, ארגונים אג'יליים מתמקדים בגמישות,

מודל ״מפל המים״ (השיטה המסורתית): המדריך המלא
מבוא מודל ״מפל המים״, הידוע גם כ-Waterfall Model, הוא אחת משיטות הניהול המסורתיות והמובנות לניהול פרויקטים, בעיקר בתחום פיתוח התוכנה. המודל מבוסס על גישה ליניארית ורציפה, שבה כל שלב בפרויקט מבוצע בצורה מסודרת ורק לאחר השלמת השלב הקודם. למרות ההתקדמות בגישות כמו Agile ו-DevOps, מודל

תפקידו של יו"ר הדירקטוריון: איך מנהיגים מועצת מנהלים?
תפקיד יו"ר הדירקטוריון הוא מהחשובים והמשמעותיים ביותר בכל ארגון, שכן הוא משמש כמנהיג מועצת המנהלים ומכוון את דרכה של החברה לעבר הצלחה. יו"ר הדירקטוריון מחזיק בתפקיד ייחודי המשלב סמכות, אחריות והשפעה אסטרטגית. התפקיד דורש איזון עדין בין הנהגת מועצת המנהלים, שיתוף פעולה עם ההנהלה והובלת
מאמרים קשורים לנושא.