עסקאות נדל״ן בין קרובים מביאות בחשבון פעמים רבות פטורים והקלות מס אך בהמשך עלולות להתברר כבעלות השלכות מס כבדות. חשוב להבין מהו ״קרוב״ ולהימנע ממצבים בהם העיסקה תוגדר כמלאכותית.
החוק קובע שניתן למכור נכס ללא תמורה (העברה במתנה) ל״קרוב״ בפטור ממס שבח. באשר למס רכישה, מקבל הנכס ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם אילו קנה את הדירה בתמורה מלאה.
פטורים אלה הביאו למציאות בה שהעברת נכסים במתנה לאדם קרוב משמשת במקרים רבים מקלט מס. כך למשל, אם יש לאדם שתי דירות והוא מעוניין למכור אחת מהן, הוא לא יוכל לקבל פטור ממס שבח בגין דירה יחידה לפי חוק מיסוי מקרקעין. כדי לזכות בפטור האמור, עליו "להיפטר" מדירה אחת – זאת שלא רוצים למכור. לצורך כך ועל מנת לשמור על השליטה בדירה (להבדיל מהבעלות), הוא מעביר אותה במתנה לבנו. במצב זה הדירה נמצאת עדיין בשליטתו ובמקביל הוא מקבל פטור ממס שבח על המכירה.
כמובן שלא כל העסקאות בין קרובים נעשות במטרה לחמוק מרשויות המס וחלקן אמיתיות לגמרי. עסקה יכולה להיות לגיטימית למרות שיש בה גם מימד של חיסכון מס. על מנת להימנע מסיווג עסקה בין קרובים כעסקה מלאכותית שמטרתה הימנעות ממס חשוב לוודא שיש בבסיס העסקה טעם כלכלי, מסחרי, או מהותי אחר מלבד חיסכון המס.
הגדרה מצומצמת
חוק מיסוי מקרקעין מסמיך את מנהל מס שבח להתעלם מעסקה מלאכותית ולשום אותה על פי אופייה הכלכלי. המחוקק מודע לשימוש האפשרי בקרוב ככלי להתחמקות ממס ולכן הגדרת קרוב במס שבח וגם במס רכישה מצומצמת מאוד ובנוסף נקבעו תקופות צינון.
המחוקק הכניס במקרים שונים חסמים ובלמים לביצוע עסקות עם קרוב. יש לכך דוגמאות לרוב. כך למשל בעסקות התחדשות עירונית (תמ״א 38 ופינוי בינוי) הפטור וההקלות בפרויקט ניתנות לתא משפחתי בגין דירה אחת. אם לתא משפחתי יש יותר מדירה אחת בפרוייקט, הרי שבהעברת דירה אחת לקרוב, יוכל אותו תא משפחתי וגם הקרוב, לקבל פטור מס שבח והקלות כל אחד בגין דירה אחת. למעשה נוצר כאן מנגנון של שכפול פטורים באמצעות השימוש בקרוב. על מנת למנוע זאת, החוק מחייב את אותו קרוב שקיבל את הדירה, להמתין שנתיים עד שיוכל גם הוא להכנס לתחולת ההקלות של פינוי בינוי, או תמ"א 38 – וזאת בתנאי שהפרוייקט עדיין לא יצא לדרך.
דוגמה נוספת נמצאת בתיקון 50 לחוק המקנה זיכוי ממס שבח לנכס שנרכש בתקופה שבין 7.11.2001-31.12.2003. המטרה הייתה לעודד עסקות מקרקעין ולכן מי שרכש נכס בתקופה זו קיבל זיכוי ממס שבח במועד מכירת הנכס. זיכוי זה נמנע אם הנכס נרכש מקרוב ללא תמורה.
עוד דוגמה נמצאת בהוראה המתירה ניכוי הוצאות ריבית בשל הלוואה שנלקחה לרכישת נכס במועד חישוב השבח בעת מכירת הנכס. ניכוי זה נשלל אם ההלוואה נלקחה מקרוב.
מיהו קרוב?
לעניין מס שבח ההגדרה כוללת בון זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם. ״קרוב״ יכול להיות לא רק בשר ודם, אלא גם חברה שנמצאת בשליטת הנישום.
לצורך מס מכירה הגדרת קרוב שונה וכוללת בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.
כלומר, יתכן שבעסקה אחת, לצורך מס שבח יוגדר המוכר כ"קרוב", ואילו הרוכש לא יוגדר "קרוב".
במסגרת השוני בהגדרות בין מס שבח למס רכישה יתכנו עוד מספר "תקלות כאלו". ראוי להיות עירניים מאוד לדבר ולחשב על עלויות המס מראש.
תאגיד ״קרוב״
גם תאגיד שנמצא בשליטת אדם יכול להיות מוגדר כ"קרוב" לו. בבית המשפט המחוזי בחיפה עלתה לאחרונה הסוגיה הזו.
במקרה זה אישה מכרה את זכויותיה בנכס שקיבלה בירושה לחברה שהייתה בעבר בבעלותה וכיום היא מחזיקה בפחות מ-50% מהמניות, היינו לא מחזיקה ברוב המניות. היא ביקשה חישוב לינארי מוטב המאפשר הנחה משמעותית במס שבח. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה טען שמדובר במכירה ל"קרוב" ולכן אין להעניק לה את ההטבה (בעת ביצוע המכירה החוק בהוראת שעה אסר חישוב ליניארי מוטב במכירה בין קרובים).
בית המשפט קיבל את עמדת מנהל המיסוי. הוא בחן את העובדות ופסק שיש למסות את העסקה על פי המהות הכלכלית שלה. בין היתר נקבע בפסק הדין כי שליטה יכולה להיות ישירה, או עקיפה ואין לבחון את השליטה בחברה רק על סמך מבחן כלכלי של אחוזי האחזקת המניות. בית המשפט קבע כי יש להעדיף מבחן מהותי איכותי: מה יכולת ההשפעה של בעל המניות על ניהול החברה ותפקודה.
בהמשך לכך קבע בית המשפט כי אף שלאישה היו פחות מ-50% מהמניות עדיין היה לה מספיק כח ויכולת להעביר החלטות בחברה או לחסום החלטות ולכוון תהליכים. מסיבות אלו ונוספות נקב כי יש לה שליטה בחברה, או לפחות שליטה עקיפה, והיא אינה זכאית להטבת המס.
המסקנה היא שבכל מקרה של עסקאות עם קרובים יש לבחון היטב את יחס הקרבה והאם אתם נכנסים להגדרת קרוב או שלא. יש לדברים השלכות על גובה המס שיוטל על העסקה ואלה עלולות להיות נכבדות מאוד.
* עו״ד ורו״ח יהושע (שוקי) ג׳אנה עוסק במיסוי נדל״ן
עוד באותו נושא…
שינוי אסטרטגי בארגון – חלוקת תפקידים ומבנה לחיסכון
שינוי אסטרטגי בארגון: חלוקת תפקידים, מבנה ארגוני ותכנון חכם לחיסכון בעלויות שינוי אסטרטגי במבנה הארגוני מאפשר להשיג חיסכון משמעותי בלי לפגוע באיכות העבודה. תכנון נכון של תפקידים, מבנה גמיש ותהליכי עבודה ברורים יוצר ארגון יעיל, רזה ומדויק יותר. איך חלוקת תפקידים נכונה חוסכת עלויות? הגדרת
איך למדוד חיסכון — KPI פיננסיים ותפעוליים שכל מנהל חייב לעקוב אחריהם
בעולם שבו עלויות תפעול מטפסות, שווקים מתכווצים וחוסר הוודאות הפיננסית נמצא בשיאו, חיסכון הוא כבר לא פרויקט זמני אלא תשתית אסטרטגית להישרדות וצמיחה. ארגונים שאינם מודדים את עצמם באופן קבוע, מסתמכים על תחושות בטן במקום על נתונים, ומקבלים החלטות על בסיס אינטואיציה במקום מדדים אמפיריים.
מה מנכ"לים בעולם עושים כדי להקטין הוצאות תפעול ב־15% בשנה?
טכניקות יישומיות לישראל לפי סקטור: תעשייה, שירותים, טכנולוגיה הקטנת הוצאות תפעול בשיעור דו־ספרתי היא יעד שאפתני, אך מנכ"לים רבים ברחבי העולם מצליחים לעמוד בו באופן עקבי. ההצלחה אינה נובעת מקיצוצים רוחביים, אלא ממהלכים שמבוססים על ניתוח נתונים, איחוד תהליכים, הפחתת מורכבות ואימוץ אוטומציה במקומות הנכונים.
מהלכי התייעלות גלובליים (Cost Optimization) שעבדו לחברות מעל 1,000 עובדים
מקרי בוחן מארה"ב, קנדה, גרמניה וסינגפור התייעלות תפעולית הפכה בשנים האחרונות לאחד ממנועי הצמיחה החשובים ביותר של ארגונים גדולים. בחברות מעל 1,000 עובדים, שבהן נפחי העבודה גבוהים, הוצאות תפעוליות מורכבות ומבני הניהול רחבים, כל מהלך התייעלות יכול להשפיע באופן דרמטי על הרווחיות, על היציבות ועל
איפה ישראל עומדת מול מדינות OECD במדדי יעילות תפעולית: השוואות נתונים ו-Action Items למנכ"לים
יעילות תפעולית הפכה לאבן יסוד בניהול ארגונים מודרניים. בעידן של תחרות גלובלית, מחסור בכוח אדם מיומן ושיבושי שרשרת אספקה, המבחן האמיתי למנכ״לים הוא היכולת להפיק יותר ממשאבים קיימים. ישראל מציגה נתוני חדשנות מרשימים, אך בהשוואה למדינות OECD נחשפים פערים משמעותיים במדדי תפעול, פריון ואוטומציה. המאמר
שאלון האבחון הפיננסי למנכ״לים – בדיקת מיצוי זכויות, מס והטבות מנהלים
מנכ״לים ובעלי חברות רגילים לנהל תקציבים גדולים, קבלת החלטות אסטרטגיות ומו״מ בסטנדרטים גבוהים. אבל דווקא בתחום הכי אישי ורגיש – המצב הפיננסי של עצמם – רבים מקבלים החלטות “על אוטומט”, או מתעלמים מבדיקות פשוטות שחוסכות סכומים משמעותיים בכל שנה. השילוב בין עומס ניהולי, חוסר מודעות
