במסגרת ערר שהגישו שלוש חברות בנייה נאלצה ועדת ערר להבהיר למנהל המיסוי בפעם השלישית שכשמדובר במקרקעין לא מפותחים, מס הרכישה אינו יכול לכלול את הוצאות הפיתוח.
שלוש חברות שרכשו קרקע לבנייה בסמוך לקיסריה חויבו במס רכישה שכלל את מחיר עבודות הפיתוח, אף שאלה טרם בוצעו. ערר שהגישו התקבל לאחרונה תוך שוועדת הערר מותחת ביקורת על מנהל המיסוי לנוכח שורת פסקי דין קודמים שדנו באותה סוגיה וקבעו כי אין לכלול את מרכיב הוצאות הפיתוח במקרה מעין זה.
החברה לפיתוח קיסריה פרסמה ב-2017 מכרז לרכישת מגרשים בשכונת ״אור ים״ שבשטחה של עיריית אור עקיבא. כשלושה שבועות קודם לכן הוסכם בינה לבין העירייה שהיא תבצע את עבודות הפיתוח במגרשים בתמורה להפחתת האגרות והיטלי הפיתוח.
שלוש חברות, שיכון ובינוי, אלקטרה השקעות ויורו ישראל, ניגשו למכרז וזכו ביחס למתחמים מסוימים. כל אחת מהן דיווחה למנהל מיסוי מקרקעין חדרה על הסכמי רכישת הזכויות והגישה שומות עצמיות למס רכישה. במסגרת השומות הן הפחיתו מהסכום לצרכי מס את הסכום של הוצאות הפיתוח, בהתבסס על הסכם עבודות הפיתוח מול עיריית אור עקיבא. שווי הוצאות הפיתוח שטרם בוצעו מבחינת החברות עמד על סכומים שנעים בין 13-60 מיליון שקל.
מנהל המיסוי דחה את השומות והוציא לחברות שומות חדשות בהן חייב אותן בתשלום מס רכישה על מלוא התמורה החוזית.
בערר טענו החברות כי חיובן במס רכישה גם על עבודות פיתוח שטרם בוצעו עומד בסתירה לחוק ולפסקי דין קודמים. לדבריהן, בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי אין לכלול הוצאות בגין עבודות פיתוח שלא בוצעו בשווי המכירה, גם כאשר הרוכש התחייב לשאת בהוצאות הפיתוח במקביל לרכישת הזכויות במקרקעין. זאת, מאחר שהוצאות אלו אינן מהוות חלק מהזכות במקרקעין שנרכשה.
מנהל המיסוי טען מנגד כי החברות רכשו מגרשים מפותחים במסגרת עסקה אחת. לשיטתו, רק במסגרת השומה שהגישו הן ערכו הפרדה מלאכותית בין מחיר המגרש לבין מחיר הפיתוח. לדבריו, כשמדובר בעסקה אחת, יש להטיל מס רכישה על כל התשלומים, לרבות אלה המיוחסים לעבודות הפיתוח.
המהות האמיתית
אך יו״ר ועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת אורית וינשטיין, קיבלה את הערר. היא הבהירה כי חוק מיסוי מקרקעין נועד למסות זכויות במקרקעין ולא זכויות אחרות. ״כשמגרש נרכש בטרם בוצעו בו עבודות פיתוח, משמעות הדבר היא כי נרכשות שתי זכויות: האחת – זכות במקרקעין, והשנייה – הזכות לקבל שירותים של עבודות פיתוח עתידיות״, כתבה.
היא הוסיפה כי עצם העובדה ששולמו הוצאות הפיתוח טרם בוצעו העבודות, או שרכישת שתי הזכויות נעשתה בחוזה אחד, אינה משנה את טיב הזכויות. כשהתמורה החוזית כוללת תשלום על הוצאות הפיתוח שלא בוצעו, אין מקום לשלם על כך מס רכישה.
השופטת הדגישה כי ההלכה הפסוקה חזרה וקבעה שוב ושוב כי בנושא של הוצאות הפיתוח – המהות הכלכלית האמיתית נקבעת בסופו של דבר בהתאם למצב הביצוע בפועל של עבודות הפיתוח. ״מס הרכישה משולם בגין הזכויות במקרקעין הנרכשות כפי שהן במועד החתימה על הסכם הרכישה״.
בנסיבות אלה ביטלה השופטת את שומות המס שהוצאו לחברות. בשל האילוץ לדון בפעם השלישית באותה סוגיה הושתו על מנהל המיסוי הוצאות כבדות במיוחד והוא חויב בהוצאות ושכ״ט עו״ד בסך 30,000 שקל לכל אחת מהחברות ובסך הכל ב-90,000 שקל.
- ב״כ העוררות: עו"ד אופיר סעדון
- ב״כ המשיב: עו"ד ערן רזניק מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
עו״ד איתי הכהן עוסק/ת ב- מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
עוד מאמרים בנושא...
מנהל המיסוי התעקש על הליך מיותר – וחויב בהוצאות של 90,000 שקל
במסגרת ערר שהגישו שלוש חברות בנייה נאלצה ועדת ערר להבהיר למנהל המיסוי בפעם השלישית שכשמדובר במקרקעין לא מפותחים, מס הרכישה אינו יכול לכלול את הוצאות הפיתוח. שלוש חברות שרכשו קרקע לבנייה בסמוך לקיסריה חויבו במס רכישה שכלל את מחיר עבודות הפיתוח, אף שאלה טרם בוצעו.
עזר להפיץ חשבוניות פיקטיביות וישלם 29 מיליון שקל למע"מ
אחד המעורבים בפרשה חמורה של העלמת מסים ערער על כפל מס שהוטל עליו כעונש על מעשיו, ונדחה. נקבע כי האיש אמנם לא היה בכיר בארגון הפשע אבל לקח חלק חשוב בהוצאת התוכנית העבריינית לפועל
ערב שנתבע על ידי בנק הפועלים יוכל להתגונן רק אם יפקיד 80,000 שקל
האיש חתם על ערבות של 350,000 שקל להלוואה שנטלה חברה. הבנק תבע בסדר דין מקוצר את הלווה ואת הערב, אשר טוען כי הבנק התנהל בחוסר תום לב והפר את חובותיו כלפיו.
בנק ניכה שיקים לפני מועד הפירעון בחוסר תום לב
השיקים בוטלו על ידי החברה שמסרה אותם כיוון שלא קיבלה את הסחורה שהזמינה. בית המשפט קבע כי הבנק לא זכאי לגבות ממנה את התשלום כיוון שאסור היה לו מלכתחילה לבצע את הניכיון
סגנונות תקשורת – להתקשר ולהשפיע
עיקרון ההשפעה – לעקוב ולהוביל בכל ארגון ישנם תפקידים רבים אשר נדרשים להשפיע על אחרים ולהוביל אותם דרך תקשורת בינאישית אפקטיבית.
