במסגרת ערר שהגישו שלוש חברות בנייה נאלצה ועדת ערר להבהיר למנהל המיסוי בפעם השלישית שכשמדובר במקרקעין לא מפותחים, מס הרכישה אינו יכול לכלול את הוצאות הפיתוח.
שלוש חברות שרכשו קרקע לבנייה בסמוך לקיסריה חויבו במס רכישה שכלל את מחיר עבודות הפיתוח, אף שאלה טרם בוצעו. ערר שהגישו התקבל לאחרונה תוך שוועדת הערר מותחת ביקורת על מנהל המיסוי לנוכח שורת פסקי דין קודמים שדנו באותה סוגיה וקבעו כי אין לכלול את מרכיב הוצאות הפיתוח במקרה מעין זה.
החברה לפיתוח קיסריה פרסמה ב-2017 מכרז לרכישת מגרשים בשכונת ״אור ים״ שבשטחה של עיריית אור עקיבא. כשלושה שבועות קודם לכן הוסכם בינה לבין העירייה שהיא תבצע את עבודות הפיתוח במגרשים בתמורה להפחתת האגרות והיטלי הפיתוח.
שלוש חברות, שיכון ובינוי, אלקטרה השקעות ויורו ישראל, ניגשו למכרז וזכו ביחס למתחמים מסוימים. כל אחת מהן דיווחה למנהל מיסוי מקרקעין חדרה על הסכמי רכישת הזכויות והגישה שומות עצמיות למס רכישה. במסגרת השומות הן הפחיתו מהסכום לצרכי מס את הסכום של הוצאות הפיתוח, בהתבסס על הסכם עבודות הפיתוח מול עיריית אור עקיבא. שווי הוצאות הפיתוח שטרם בוצעו מבחינת החברות עמד על סכומים שנעים בין 13-60 מיליון שקל.
מנהל המיסוי דחה את השומות והוציא לחברות שומות חדשות בהן חייב אותן בתשלום מס רכישה על מלוא התמורה החוזית.
בערר טענו החברות כי חיובן במס רכישה גם על עבודות פיתוח שטרם בוצעו עומד בסתירה לחוק ולפסקי דין קודמים. לדבריהן, בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי אין לכלול הוצאות בגין עבודות פיתוח שלא בוצעו בשווי המכירה, גם כאשר הרוכש התחייב לשאת בהוצאות הפיתוח במקביל לרכישת הזכויות במקרקעין. זאת, מאחר שהוצאות אלו אינן מהוות חלק מהזכות במקרקעין שנרכשה.
מנהל המיסוי טען מנגד כי החברות רכשו מגרשים מפותחים במסגרת עסקה אחת. לשיטתו, רק במסגרת השומה שהגישו הן ערכו הפרדה מלאכותית בין מחיר המגרש לבין מחיר הפיתוח. לדבריו, כשמדובר בעסקה אחת, יש להטיל מס רכישה על כל התשלומים, לרבות אלה המיוחסים לעבודות הפיתוח.
המהות האמיתית
אך יו״ר ועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת אורית וינשטיין, קיבלה את הערר. היא הבהירה כי חוק מיסוי מקרקעין נועד למסות זכויות במקרקעין ולא זכויות אחרות. ״כשמגרש נרכש בטרם בוצעו בו עבודות פיתוח, משמעות הדבר היא כי נרכשות שתי זכויות: האחת – זכות במקרקעין, והשנייה – הזכות לקבל שירותים של עבודות פיתוח עתידיות״, כתבה.
היא הוסיפה כי עצם העובדה ששולמו הוצאות הפיתוח טרם בוצעו העבודות, או שרכישת שתי הזכויות נעשתה בחוזה אחד, אינה משנה את טיב הזכויות. כשהתמורה החוזית כוללת תשלום על הוצאות הפיתוח שלא בוצעו, אין מקום לשלם על כך מס רכישה.
השופטת הדגישה כי ההלכה הפסוקה חזרה וקבעה שוב ושוב כי בנושא של הוצאות הפיתוח – המהות הכלכלית האמיתית נקבעת בסופו של דבר בהתאם למצב הביצוע בפועל של עבודות הפיתוח. ״מס הרכישה משולם בגין הזכויות במקרקעין הנרכשות כפי שהן במועד החתימה על הסכם הרכישה״.
בנסיבות אלה ביטלה השופטת את שומות המס שהוצאו לחברות. בשל האילוץ לדון בפעם השלישית באותה סוגיה הושתו על מנהל המיסוי הוצאות כבדות במיוחד והוא חויב בהוצאות ושכ״ט עו״ד בסך 30,000 שקל לכל אחת מהחברות ובסך הכל ב-90,000 שקל.
- ב״כ העוררות: עו"ד אופיר סעדון
- ב״כ המשיב: עו"ד ערן רזניק מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
עו״ד איתי הכהן עוסק/ת ב- מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
עוד מאמרים בנושא...

יתרון הגודל: כך החברה שלנו ממנפת את הכוח הקולקטיבי כדי לחסוך לך בעלויות
בעידן הנוכחי, תחרות מוגברת ושינויים תכופים במחירים הופכים את תהליך רכישת המוצרים והשירותים העסקיים למאתגר במיוחד. בין אם מדובר בהוצאות שוטפות של משרד, צריכת אנרגיה, שירותי תקשורת, שילוח, תחבורה או ביטוחים – השאיפה של כל עסק היא לצמצם עלויות ולהישאר רווחי. אולם, עסקים רבים מתקשים

המומחים של פתרונות בנושא חיסכון בתחבורה וליסינג
מבוא ניהול צי רכב והתקשרות בהסכמי ליסינג או תחבורה פנימית יכולים בקלות להפוך לאחד מסעיפי ההוצאות הגדולים ביותר בארגון. התשלומים על ליסינג תפעולי או מימוני, עלויות ביטוח ותיקונים, דלק וכבישי אגרה – כולם מצטברים לסכומים נכבדים שפוגעים ברווחיות. מצד שני, כלי רכב הם אלמנט קריטי

המומחים של פתרונות אפקטיביים בנושא חיסכון בחשמל
מבוא צריכת חשמל היא מרכיב בסיסי ובלתי נמנע בפעילותם של רוב העסקים, בין אם מדובר במפעלים תעשייתיים, חנויות קמעונאיות, משרדים או חברות הייטק. תשלומי החשמל יכולים להצטבר להוצאה מהותית, בייחוד בארגונים שבהם תשתית מיזוג אוויר ומחשוב עובדים סביב השעון. במקביל, העלאת תעריפי החשמל והידוק הרגולציה

המומחים של פתרונות בנושא חיסכון באנרגיה
אנרגיה מהווה משאב יסודי והכרחי לכל ארגון, בין אם מדובר בצריכת דלקים לרכבים, גז למטבח תעשייתי, דלק במכלים גדולים למפעל, או שימוש בהתקני תדלוק חכמים לצורך תחזוקת צי הרכב. בעידן שבו עלויות האנרגיה עולות באופן מתמיד, וחשיבות הקיימות הסביבתית גדלה, בעלי עסקים ומנהלים מגבירים את

המומחים של פתרונות אפקטיביים בנושא חיסכון בתקשורת
בעידן המודרני, תחום התקשורת מהווה נדבך קריטי בפעילות העסקית של מרבית הארגונים והחברות. בין אם מדובר בסלולאר, חיבורי אינטרנט, מרכזיות או שירותי מיקור חוץ בתחום ה־IT, עלויות התקשורת עשויות להצטבר לסכומים משמעותיים ולהכביד על תקציב הארגון. עם זאת, רבים אינם מודעים למרחב האפשרויות לצמצום ההוצאות

כיצד להפחית עלויות ותפעול בעסק שלך
מבוא הפחתת עלויות תפעול היא נושא מהותי לכל ארגון המעוניין לשמור על רווחיות גבוהה, לייעל תהליכים ולהקצות יותר משאבים לצמיחה ולחדשנות. במציאות התחרותית של ימינו, עסקים נדרשים להיות קשובים תמיד למציאת דרכים לחסוך בהוצאות, מבלי לפגוע באיכות השירות או המוצר שהם מציעים ללקוחותיהם. בשנים האחרונות
מאמרים קשורים לנושא.