במסגרת ערר שהגישו שלוש חברות בנייה נאלצה ועדת ערר להבהיר למנהל המיסוי בפעם השלישית שכשמדובר במקרקעין לא מפותחים, מס הרכישה אינו יכול לכלול את הוצאות הפיתוח.
שלוש חברות שרכשו קרקע לבנייה בסמוך לקיסריה חויבו במס רכישה שכלל את מחיר עבודות הפיתוח, אף שאלה טרם בוצעו. ערר שהגישו התקבל לאחרונה תוך שוועדת הערר מותחת ביקורת על מנהל המיסוי לנוכח שורת פסקי דין קודמים שדנו באותה סוגיה וקבעו כי אין לכלול את מרכיב הוצאות הפיתוח במקרה מעין זה.
החברה לפיתוח קיסריה פרסמה ב-2017 מכרז לרכישת מגרשים בשכונת ״אור ים״ שבשטחה של עיריית אור עקיבא. כשלושה שבועות קודם לכן הוסכם בינה לבין העירייה שהיא תבצע את עבודות הפיתוח במגרשים בתמורה להפחתת האגרות והיטלי הפיתוח.
שלוש חברות, שיכון ובינוי, אלקטרה השקעות ויורו ישראל, ניגשו למכרז וזכו ביחס למתחמים מסוימים. כל אחת מהן דיווחה למנהל מיסוי מקרקעין חדרה על הסכמי רכישת הזכויות והגישה שומות עצמיות למס רכישה. במסגרת השומות הן הפחיתו מהסכום לצרכי מס את הסכום של הוצאות הפיתוח, בהתבסס על הסכם עבודות הפיתוח מול עיריית אור עקיבא. שווי הוצאות הפיתוח שטרם בוצעו מבחינת החברות עמד על סכומים שנעים בין 13-60 מיליון שקל.
מנהל המיסוי דחה את השומות והוציא לחברות שומות חדשות בהן חייב אותן בתשלום מס רכישה על מלוא התמורה החוזית.
בערר טענו החברות כי חיובן במס רכישה גם על עבודות פיתוח שטרם בוצעו עומד בסתירה לחוק ולפסקי דין קודמים. לדבריהן, בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי אין לכלול הוצאות בגין עבודות פיתוח שלא בוצעו בשווי המכירה, גם כאשר הרוכש התחייב לשאת בהוצאות הפיתוח במקביל לרכישת הזכויות במקרקעין. זאת, מאחר שהוצאות אלו אינן מהוות חלק מהזכות במקרקעין שנרכשה.
מנהל המיסוי טען מנגד כי החברות רכשו מגרשים מפותחים במסגרת עסקה אחת. לשיטתו, רק במסגרת השומה שהגישו הן ערכו הפרדה מלאכותית בין מחיר המגרש לבין מחיר הפיתוח. לדבריו, כשמדובר בעסקה אחת, יש להטיל מס רכישה על כל התשלומים, לרבות אלה המיוחסים לעבודות הפיתוח.
המהות האמיתית
אך יו״ר ועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת אורית וינשטיין, קיבלה את הערר. היא הבהירה כי חוק מיסוי מקרקעין נועד למסות זכויות במקרקעין ולא זכויות אחרות. ״כשמגרש נרכש בטרם בוצעו בו עבודות פיתוח, משמעות הדבר היא כי נרכשות שתי זכויות: האחת – זכות במקרקעין, והשנייה – הזכות לקבל שירותים של עבודות פיתוח עתידיות״, כתבה.
היא הוסיפה כי עצם העובדה ששולמו הוצאות הפיתוח טרם בוצעו העבודות, או שרכישת שתי הזכויות נעשתה בחוזה אחד, אינה משנה את טיב הזכויות. כשהתמורה החוזית כוללת תשלום על הוצאות הפיתוח שלא בוצעו, אין מקום לשלם על כך מס רכישה.
השופטת הדגישה כי ההלכה הפסוקה חזרה וקבעה שוב ושוב כי בנושא של הוצאות הפיתוח – המהות הכלכלית האמיתית נקבעת בסופו של דבר בהתאם למצב הביצוע בפועל של עבודות הפיתוח. ״מס הרכישה משולם בגין הזכויות במקרקעין הנרכשות כפי שהן במועד החתימה על הסכם הרכישה״.
בנסיבות אלה ביטלה השופטת את שומות המס שהוצאו לחברות. בשל האילוץ לדון בפעם השלישית באותה סוגיה הושתו על מנהל המיסוי הוצאות כבדות במיוחד והוא חויב בהוצאות ושכ״ט עו״ד בסך 30,000 שקל לכל אחת מהחברות ובסך הכל ב-90,000 שקל.
- ב״כ העוררות: עו"ד אופיר סעדון
- ב״כ המשיב: עו"ד ערן רזניק מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
עו״ד איתי הכהן עוסק/ת ב- מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
עוד מאמרים בנושא...

מסרים ויראליים שיקדמו את העסק שלך
בעידן הדיגיטלי, שבו טווחי הקשב קצרים מתמיד ועומס מידע הוא קרב מתמיד, בולטות מהקהל יכולה להיות משימה לא פשוטה עבור כל עסק. המפתח להצלחה טמון ביצירת מסרים ויראליים שתופסים את הדמיון של קהל היעד שלך ומתפשטים כמו אש בשדה קוצים ברחבי האינטרנט. אבל איך יוצרים

מיקוד ויצירתיות בעסקים
בעולם העסקים המהיר והמתפתח של היום, הצלחה יכולה להיראות חמקמקה, כמעט כמו חידה אניגמטית שמחכה להיפתר. כיזמים ואנשי מקצוע, אנו שואפים כל הזמן למצוא את הנוסחה המנצחת, אותו מרכיב סודי שיכול להניע את העסקים שלנו לגבהים חדשים. ולמרות שישנם גורמים רבים שתורמים להשגת הצלחה, שניים

חרבות ברזל – חוקים, תקנות שעת חירום וצווים נוספים
בימים אלו, בהם מקודמים דברי חקיקה רבים רצינו להביא לידיעתכם כי באתר ספר החוקים הפתוח הוקם מאגר המרכז את כלל חקיקת החירום הרלוונטית למלחמה. חוקים חוק הארכת תקופות (הוראת שעה – חרבות ברזל) (אומנה לילדים) חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל)

נבחרת העסקים של ניר דובדבני – תוכנית שידורי לייב עם צוות היועצים והשותפים שלנו – נכון ל29.11.23
תוכנית לייבים לזמן מלחמה מאמרים קשורים לנושא. "חרבות ברזל" ריכוז עדכונים נכון לתאריך 26.10.23 מלחמה בישראל – עדכונים רשות המיסים משרד הכלכלה והתעשייה רשויות נוספות – הודעות לעיתונות פיקוד העורף פרסומים בתקשורת ביטוח לאומי… ספר החוקים הפתוח/חרבות ברזל – נכון ל15.11.23 חרבות ברזל – חוקים,

שלושת מחסומי הקנייה וכיצד נגרום ללקוחות שלנו לקנות
כבעלי עסק אנו נאלצים לעסוק במכירות. הבעיה הגדולה היא שרובנו לא אנשי מכירות. אז כיצד עושים זאת נכון? מאמר מאת: אלכס בונר, יועץ ומרצה לשיווק ומסחר ברשת, במאגר המומחים של הסוכנות לעסקים קטנים ובינוניים. במאמר זה נעמיק את ההבנה של נקודת המבט של הקונה

הארגון האוטומטי – איך אוטומציה שיווקית משפיעה על ניהול העסק?
אסטרטגיה שיווקית המשלבת אוטומציה וכלי בינה מלאכותית, משפרת משמעותית את תהליכי השיווק, המכירות ושירות הלקוחות, מעלה את המוטיבציה של העובדים ומובילה לתוצאות משופרות. מערך השיווק והמכירות, יחד עם ההון האנושי, הם מנועי הצמיחה של חברות וארגונים. אסטרטגיה שיווקית המשלבת אוטומציה וכלי בינה מלאכותית, משפרת משמעותית
מאמרים קשורים לנושא.