במסגרת ערר שהגישו שלוש חברות בנייה נאלצה ועדת ערר להבהיר למנהל המיסוי בפעם השלישית שכשמדובר במקרקעין לא מפותחים, מס הרכישה אינו יכול לכלול את הוצאות הפיתוח.
שלוש חברות שרכשו קרקע לבנייה בסמוך לקיסריה חויבו במס רכישה שכלל את מחיר עבודות הפיתוח, אף שאלה טרם בוצעו. ערר שהגישו התקבל לאחרונה תוך שוועדת הערר מותחת ביקורת על מנהל המיסוי לנוכח שורת פסקי דין קודמים שדנו באותה סוגיה וקבעו כי אין לכלול את מרכיב הוצאות הפיתוח במקרה מעין זה.
החברה לפיתוח קיסריה פרסמה ב-2017 מכרז לרכישת מגרשים בשכונת ״אור ים״ שבשטחה של עיריית אור עקיבא. כשלושה שבועות קודם לכן הוסכם בינה לבין העירייה שהיא תבצע את עבודות הפיתוח במגרשים בתמורה להפחתת האגרות והיטלי הפיתוח.
שלוש חברות, שיכון ובינוי, אלקטרה השקעות ויורו ישראל, ניגשו למכרז וזכו ביחס למתחמים מסוימים. כל אחת מהן דיווחה למנהל מיסוי מקרקעין חדרה על הסכמי רכישת הזכויות והגישה שומות עצמיות למס רכישה. במסגרת השומות הן הפחיתו מהסכום לצרכי מס את הסכום של הוצאות הפיתוח, בהתבסס על הסכם עבודות הפיתוח מול עיריית אור עקיבא. שווי הוצאות הפיתוח שטרם בוצעו מבחינת החברות עמד על סכומים שנעים בין 13-60 מיליון שקל.
מנהל המיסוי דחה את השומות והוציא לחברות שומות חדשות בהן חייב אותן בתשלום מס רכישה על מלוא התמורה החוזית.
בערר טענו החברות כי חיובן במס רכישה גם על עבודות פיתוח שטרם בוצעו עומד בסתירה לחוק ולפסקי דין קודמים. לדבריהן, בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי אין לכלול הוצאות בגין עבודות פיתוח שלא בוצעו בשווי המכירה, גם כאשר הרוכש התחייב לשאת בהוצאות הפיתוח במקביל לרכישת הזכויות במקרקעין. זאת, מאחר שהוצאות אלו אינן מהוות חלק מהזכות במקרקעין שנרכשה.
מנהל המיסוי טען מנגד כי החברות רכשו מגרשים מפותחים במסגרת עסקה אחת. לשיטתו, רק במסגרת השומה שהגישו הן ערכו הפרדה מלאכותית בין מחיר המגרש לבין מחיר הפיתוח. לדבריו, כשמדובר בעסקה אחת, יש להטיל מס רכישה על כל התשלומים, לרבות אלה המיוחסים לעבודות הפיתוח.
המהות האמיתית
אך יו״ר ועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת אורית וינשטיין, קיבלה את הערר. היא הבהירה כי חוק מיסוי מקרקעין נועד למסות זכויות במקרקעין ולא זכויות אחרות. ״כשמגרש נרכש בטרם בוצעו בו עבודות פיתוח, משמעות הדבר היא כי נרכשות שתי זכויות: האחת – זכות במקרקעין, והשנייה – הזכות לקבל שירותים של עבודות פיתוח עתידיות״, כתבה.
היא הוסיפה כי עצם העובדה ששולמו הוצאות הפיתוח טרם בוצעו העבודות, או שרכישת שתי הזכויות נעשתה בחוזה אחד, אינה משנה את טיב הזכויות. כשהתמורה החוזית כוללת תשלום על הוצאות הפיתוח שלא בוצעו, אין מקום לשלם על כך מס רכישה.
השופטת הדגישה כי ההלכה הפסוקה חזרה וקבעה שוב ושוב כי בנושא של הוצאות הפיתוח – המהות הכלכלית האמיתית נקבעת בסופו של דבר בהתאם למצב הביצוע בפועל של עבודות הפיתוח. ״מס הרכישה משולם בגין הזכויות במקרקעין הנרכשות כפי שהן במועד החתימה על הסכם הרכישה״.
בנסיבות אלה ביטלה השופטת את שומות המס שהוצאו לחברות. בשל האילוץ לדון בפעם השלישית באותה סוגיה הושתו על מנהל המיסוי הוצאות כבדות במיוחד והוא חויב בהוצאות ושכ״ט עו״ד בסך 30,000 שקל לכל אחת מהחברות ובסך הכל ב-90,000 שקל.
- ב״כ העוררות: עו"ד אופיר סעדון
- ב״כ המשיב: עו"ד ערן רזניק מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
עו״ד איתי הכהן עוסק/ת ב- מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
עוד מאמרים בנושא...
אסטרטגיות לניהול משאבי אנוש
תכנון כוח אדם אסטרטגי הוא היבט מכריע בניהול משאבי אנוש. זה כרוך בניתוח וחיזוי הצרכים העתידיים של ארגון במונחים של כוח העבודה שלו. על ידי הבנת הדרישות הנוכחיות והעתידיות של העסק, אנשי משאבי אנוש יכולים לפתח אסטרטגיות כדי להבטיח שהאנשים הנכונים נמצאים בתפקידים הנכונים בזמן
פתרונות למנכ"לים
האם אתה מנכ"ל המעוניין לייעל את אסטרטגיות ניהול המס שלך ולהבטיח את פרישתך? רוצים להגדיל את ההכנסה נטו תוך ייעול הסכמי העבודה שלכם? אם כן, הגעתם למקום הנכון. בפוסט זה בבלוג, נחקור את הנושא החשוב של ניהול מס למנכ"לים, וכיצד הוא יכול לעזור לך להשיג
חיסכון בעלויות שכר
בסביבה העסקית המהירה והתחרותית של היום, חברות מחפשות כל הזמן דרכים לייעל את פעילותן ולמקסם את הרווחים. היבט אחד מכריע בבריאותו הפיננסית של כל ארגון הוא תהליך ייצור השכר שלו. להבטיח שהמשכורות מנוהלות ביעילות יכולה להיות השפעה משמעותית על השורה התחתונה, מה שהופך את זה
ליווי וייעוץ עסקי
האם אתה בעל עסק שמעוניין לקחת את החברה שלך לגבהים חדשים? האם אתה מוצא את עצמך מתמודד עם אתגרים ומחסומים שמעכבים את הצמיחה וההצלחה שלך? אם כן, אז הגעתם למקום הנכון. במאמר זה, נחקור את היתרונות המדהימים של ייעוץ ותמיכה עסקי, וכיצד הם יכולים לשמש
משאבי אנוש – מקבץ טיפים לניהול העובדים בארגון
21 ינואר 2024 הדרכה וקידום עובדים בארגון ההדרכה והקידום של עובדים בארגון הם חלק מרכזי בניהול משאבי אנוש ובקידום פרודוקטיביות, מוטיבציה ושביעות… קרא עוד… 21 ינואר 2024 רווחת העובדים בארגון רווחת העובדים היא צורת חשיבה ותחום בניהול משאבי אנוש שדוגלת בשילוב בין הרווחה הפיזית והרגשית
הדרכה וקידום עובדים בארגון
ההדרכה והקידום של עובדים בארגון הם חלק מרכזי בניהול משאבי אנוש ובקידום פרודוקטיביות, מוטיבציה ושביעות רצון בתפקידים. ההדרכה מספקת לעובדים את הידע, הכלים והמיומנויות הדרושים לביצוע מטרותיהם באופן יעיל, והקידום מתקן לעובדים להתקדם ולקחת חלק בתפקידים מתקדמים יותר בארגון.הנה מספר גלגלי פעולה ואספקטים של הדרכה
מאמרים קשורים לנושא.