במסגרת ערר שהגישו שלוש חברות בנייה נאלצה ועדת ערר להבהיר למנהל המיסוי בפעם השלישית שכשמדובר במקרקעין לא מפותחים, מס הרכישה אינו יכול לכלול את הוצאות הפיתוח.
שלוש חברות שרכשו קרקע לבנייה בסמוך לקיסריה חויבו במס רכישה שכלל את מחיר עבודות הפיתוח, אף שאלה טרם בוצעו. ערר שהגישו התקבל לאחרונה תוך שוועדת הערר מותחת ביקורת על מנהל המיסוי לנוכח שורת פסקי דין קודמים שדנו באותה סוגיה וקבעו כי אין לכלול את מרכיב הוצאות הפיתוח במקרה מעין זה.
החברה לפיתוח קיסריה פרסמה ב-2017 מכרז לרכישת מגרשים בשכונת ״אור ים״ שבשטחה של עיריית אור עקיבא. כשלושה שבועות קודם לכן הוסכם בינה לבין העירייה שהיא תבצע את עבודות הפיתוח במגרשים בתמורה להפחתת האגרות והיטלי הפיתוח.
שלוש חברות, שיכון ובינוי, אלקטרה השקעות ויורו ישראל, ניגשו למכרז וזכו ביחס למתחמים מסוימים. כל אחת מהן דיווחה למנהל מיסוי מקרקעין חדרה על הסכמי רכישת הזכויות והגישה שומות עצמיות למס רכישה. במסגרת השומות הן הפחיתו מהסכום לצרכי מס את הסכום של הוצאות הפיתוח, בהתבסס על הסכם עבודות הפיתוח מול עיריית אור עקיבא. שווי הוצאות הפיתוח שטרם בוצעו מבחינת החברות עמד על סכומים שנעים בין 13-60 מיליון שקל.
מנהל המיסוי דחה את השומות והוציא לחברות שומות חדשות בהן חייב אותן בתשלום מס רכישה על מלוא התמורה החוזית.
בערר טענו החברות כי חיובן במס רכישה גם על עבודות פיתוח שטרם בוצעו עומד בסתירה לחוק ולפסקי דין קודמים. לדבריהן, בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי אין לכלול הוצאות בגין עבודות פיתוח שלא בוצעו בשווי המכירה, גם כאשר הרוכש התחייב לשאת בהוצאות הפיתוח במקביל לרכישת הזכויות במקרקעין. זאת, מאחר שהוצאות אלו אינן מהוות חלק מהזכות במקרקעין שנרכשה.
מנהל המיסוי טען מנגד כי החברות רכשו מגרשים מפותחים במסגרת עסקה אחת. לשיטתו, רק במסגרת השומה שהגישו הן ערכו הפרדה מלאכותית בין מחיר המגרש לבין מחיר הפיתוח. לדבריו, כשמדובר בעסקה אחת, יש להטיל מס רכישה על כל התשלומים, לרבות אלה המיוחסים לעבודות הפיתוח.
המהות האמיתית
אך יו״ר ועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת אורית וינשטיין, קיבלה את הערר. היא הבהירה כי חוק מיסוי מקרקעין נועד למסות זכויות במקרקעין ולא זכויות אחרות. ״כשמגרש נרכש בטרם בוצעו בו עבודות פיתוח, משמעות הדבר היא כי נרכשות שתי זכויות: האחת – זכות במקרקעין, והשנייה – הזכות לקבל שירותים של עבודות פיתוח עתידיות״, כתבה.
היא הוסיפה כי עצם העובדה ששולמו הוצאות הפיתוח טרם בוצעו העבודות, או שרכישת שתי הזכויות נעשתה בחוזה אחד, אינה משנה את טיב הזכויות. כשהתמורה החוזית כוללת תשלום על הוצאות הפיתוח שלא בוצעו, אין מקום לשלם על כך מס רכישה.
השופטת הדגישה כי ההלכה הפסוקה חזרה וקבעה שוב ושוב כי בנושא של הוצאות הפיתוח – המהות הכלכלית האמיתית נקבעת בסופו של דבר בהתאם למצב הביצוע בפועל של עבודות הפיתוח. ״מס הרכישה משולם בגין הזכויות במקרקעין הנרכשות כפי שהן במועד החתימה על הסכם הרכישה״.
בנסיבות אלה ביטלה השופטת את שומות המס שהוצאו לחברות. בשל האילוץ לדון בפעם השלישית באותה סוגיה הושתו על מנהל המיסוי הוצאות כבדות במיוחד והוא חויב בהוצאות ושכ״ט עו״ד בסך 30,000 שקל לכל אחת מהחברות ובסך הכל ב-90,000 שקל.
- ב״כ העוררות: עו"ד אופיר סעדון
- ב״כ המשיב: עו"ד ערן רזניק מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
עו״ד איתי הכהן עוסק/ת ב- מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
עוד מאמרים בנושא...
כיצד ייעוץ עסקי יכול לשנות את עתיד החברה שלך
הנוף העסקי הוא שטח משתנה ללא הרף, עם אינספור אתגרים והזדמנויות שיכולים לעצב את עתידה של חברה. בסביבה דינמית שכזו,לבלוט מעל כולם זה לא רק חשוב; זה חיוני להישרדות. כאן נכנס לתמונה הייעוץ העסקי. תאר לעצמך צוות מומחים לצידך, חמוש בידע, בניסיון ובנקודות המבט הרעננות
היערכות והתמודדות עם אירוע כופרה (Ransomware) בארגון – דרכי פעולה מומלצות
כופרה מהווה סוג של נוזקה אשר מטרתה לשלול מהגורם המותקף גישה לנכס הסייבר והמידע המאוחסן בו. כתנאי להסרת מגבלת הגישה, התוקף עשוי להציג תנאים שונים לגורם המותקף, דוגמת תשלום "דמי כופר". המידע המובא כאן נועד לסייע לאנשי ונשות המקצוע ולמקבלי ההחלטות בארגון בהיערכות והתמודדות עם
מתקפת כופרה, זה העסק שלך!
איך ניתן להתכונן ולהגן מפני מתקפת כופרה? כל המידע וההמלצות שיעזרו לך להערך. בשנה האחרונה חלה עלייה משמעותית במתקפות סייבר על עסקים, ארגונים ואזרחים. מתקפות כופרה עלולות להוביל לנזקים משמעותיים לעסק – אובדן ימי עבודה, עלויות שחזור, אובדן מידע עסקי ומידע על לקוחות ואף להשבתת
שיטות נפוצות לגניבת סיסמאות ודרכי התמודדות
סיסמאות הן קו ההגנה הראשון נגד מתקפות סייבר אך הן גם אחת החוליות החלשות ביותר. להאקרים יש מגוון טכניקות להשגת סיסמאות, המדריך של מערך הסייבר הלאומי יעזור לכם להכיר שיטות אלה ולנקוט צעדים כדי למנוע אותן. גלישת כתף – פשוטה כמשמעותה: מישהו הציץ לכם מעבר
מדריך לזיהוי והגנה של תקיפות על מערכות גישה מרחוק לארגונים
מערך הסייבר הלאומי מפרסם מדריך לזיהוי והגנה של תקיפות על מערכות גישה מרחוק לארגונים בשיתוף ארגוני הסייבר המובילים של ארה"ב. מערך הסייבר מערך הסייבר הלאומי, מערך הסייבר של ארה"ב (CISA), המשרד לביטחון לאומי ארה"ב (NSA), FBI, והמרכז העולמי לשיתוף מידע וניתוח מידע (MS-ISAC) מפרסמים היום
מדד ידידותיות הבנקים לעסקים קטנים ובינוניים
כחלק מבחינת מצב האשראי, ועל מנת לעודד את המודעות והתחרותיות בתחום האשראי לעסקים קטנים ובינוניים, אנו מפרסמים מדד שיגדיר את רמת הידידותיות של בנקים לעסקים קטנים ובינוניים מהן מטרות המדד? לאפשר לכל בנק לבחון את עצמו ביחס לבנקים אחרים בביצועיו לפי מרכיבי המדד תוך עידוד
מאמרים קשורים לנושא.