במסגרת ערר שהגישו שלוש חברות בנייה נאלצה ועדת ערר להבהיר למנהל המיסוי בפעם השלישית שכשמדובר במקרקעין לא מפותחים, מס הרכישה אינו יכול לכלול את הוצאות הפיתוח.
שלוש חברות שרכשו קרקע לבנייה בסמוך לקיסריה חויבו במס רכישה שכלל את מחיר עבודות הפיתוח, אף שאלה טרם בוצעו. ערר שהגישו התקבל לאחרונה תוך שוועדת הערר מותחת ביקורת על מנהל המיסוי לנוכח שורת פסקי דין קודמים שדנו באותה סוגיה וקבעו כי אין לכלול את מרכיב הוצאות הפיתוח במקרה מעין זה.
החברה לפיתוח קיסריה פרסמה ב-2017 מכרז לרכישת מגרשים בשכונת ״אור ים״ שבשטחה של עיריית אור עקיבא. כשלושה שבועות קודם לכן הוסכם בינה לבין העירייה שהיא תבצע את עבודות הפיתוח במגרשים בתמורה להפחתת האגרות והיטלי הפיתוח.
שלוש חברות, שיכון ובינוי, אלקטרה השקעות ויורו ישראל, ניגשו למכרז וזכו ביחס למתחמים מסוימים. כל אחת מהן דיווחה למנהל מיסוי מקרקעין חדרה על הסכמי רכישת הזכויות והגישה שומות עצמיות למס רכישה. במסגרת השומות הן הפחיתו מהסכום לצרכי מס את הסכום של הוצאות הפיתוח, בהתבסס על הסכם עבודות הפיתוח מול עיריית אור עקיבא. שווי הוצאות הפיתוח שטרם בוצעו מבחינת החברות עמד על סכומים שנעים בין 13-60 מיליון שקל.
מנהל המיסוי דחה את השומות והוציא לחברות שומות חדשות בהן חייב אותן בתשלום מס רכישה על מלוא התמורה החוזית.
בערר טענו החברות כי חיובן במס רכישה גם על עבודות פיתוח שטרם בוצעו עומד בסתירה לחוק ולפסקי דין קודמים. לדבריהן, בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי אין לכלול הוצאות בגין עבודות פיתוח שלא בוצעו בשווי המכירה, גם כאשר הרוכש התחייב לשאת בהוצאות הפיתוח במקביל לרכישת הזכויות במקרקעין. זאת, מאחר שהוצאות אלו אינן מהוות חלק מהזכות במקרקעין שנרכשה.
מנהל המיסוי טען מנגד כי החברות רכשו מגרשים מפותחים במסגרת עסקה אחת. לשיטתו, רק במסגרת השומה שהגישו הן ערכו הפרדה מלאכותית בין מחיר המגרש לבין מחיר הפיתוח. לדבריו, כשמדובר בעסקה אחת, יש להטיל מס רכישה על כל התשלומים, לרבות אלה המיוחסים לעבודות הפיתוח.
המהות האמיתית
אך יו״ר ועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת אורית וינשטיין, קיבלה את הערר. היא הבהירה כי חוק מיסוי מקרקעין נועד למסות זכויות במקרקעין ולא זכויות אחרות. ״כשמגרש נרכש בטרם בוצעו בו עבודות פיתוח, משמעות הדבר היא כי נרכשות שתי זכויות: האחת – זכות במקרקעין, והשנייה – הזכות לקבל שירותים של עבודות פיתוח עתידיות״, כתבה.
היא הוסיפה כי עצם העובדה ששולמו הוצאות הפיתוח טרם בוצעו העבודות, או שרכישת שתי הזכויות נעשתה בחוזה אחד, אינה משנה את טיב הזכויות. כשהתמורה החוזית כוללת תשלום על הוצאות הפיתוח שלא בוצעו, אין מקום לשלם על כך מס רכישה.
השופטת הדגישה כי ההלכה הפסוקה חזרה וקבעה שוב ושוב כי בנושא של הוצאות הפיתוח – המהות הכלכלית האמיתית נקבעת בסופו של דבר בהתאם למצב הביצוע בפועל של עבודות הפיתוח. ״מס הרכישה משולם בגין הזכויות במקרקעין הנרכשות כפי שהן במועד החתימה על הסכם הרכישה״.
בנסיבות אלה ביטלה השופטת את שומות המס שהוצאו לחברות. בשל האילוץ לדון בפעם השלישית באותה סוגיה הושתו על מנהל המיסוי הוצאות כבדות במיוחד והוא חויב בהוצאות ושכ״ט עו״ד בסך 30,000 שקל לכל אחת מהחברות ובסך הכל ב-90,000 שקל.
- ב״כ העוררות: עו"ד אופיר סעדון
- ב״כ המשיב: עו"ד ערן רזניק מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
עו״ד איתי הכהן עוסק/ת ב- מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
עוד מאמרים בנושא...
ממשל תאגידי מודרני – תפקיד הדירקטור אינו רק פיקוח
בעולם העסקי החדש, תפקידי הדירקטור אינם מסתכמים באישור דוחות או השתתפות בישיבות. ממשל תאגידי מודרני דורש מהדירקטור להיות שותף פעיל, מבקר מושכל, ויוזם אסטרטגי – כחלק ממערך ניהול הסיכונים, הקיימות והבקרה על ביצועי ההנהלה. לא עוד "חותמת גומי" אלא שחקן מפתח בצמיחת הארגון. מהו ממשל
השאלות שדירקטור חייב לשאול בישיבת תקציב
מבוא הכנת התקציב השנתי היא לא רק תהליך פיננסי – אלא רגע שיא אסטרטגי עבור הדירקטוריון. דווקא כאן נמדדת תרומתו של דירקטור מעורב, כזה שאינו מסתפק בחתימה אלא שואל, מאתגר, ובונה מצפן כלכלי לארגון. השאלות הנכונות יכולות להבחין בין שנה של הישרדות – לשנה של
עובד מתפטר? כך בונים תהליך יציאה שמחזק את הארגון
מבוא עזיבת עובדים היא תופעה בלתי נמנעת בכל ארגון. אך כאשר עובד מתפטר, זו לא חייבת להיות נקודת משבר – אלא דווקא הזדמנות לשיפור ארגוני. תהליך יציאה נכון יכול להפוך את הפרידה מהעובד לרגע של למידה, שיפור תהליכים, שמירה על מוניטין, ולעיתים גם חיזוק הקשר
שיטת "Zero-Based Procurement" – כך חוסכים מיליונים בלי לפגוע באיכות
מבוא בעולם שבו חיסכון בעלויות הפך להכרח אסטרטגי ולא רק מטרה תפעולית, יותר ויותר ארגונים מאמצים את הגישה החדשנית של Zero-Based Procurement – רכש מבוסס אפס. בשונה מהנחות רכש מסורתיות, כאן אין "תקציב אוטומטי" משנה שעברה. כל הוצאה צריכה לעבור הצדקה מהתחלה, ללא קשר למה
חיבור בין כספים למשאבי אנוש בארגון יכול לשדרג את הביצועים – פורסם בכלכליסט
בימים אלו, בהם האופק אינו ברור, והארגונים מתמודדים עם שינויים מהירים בשוק, השליטה במידע על מנת לקבל החלטות משמעותיות היא הכרח על מנת לייצר בהירות ככל שניתן. בתקופות כאלה החברות נשענות על הניסיון, המומחיות והכישורים שקיימים בפונקציות השונות ואף מבקשות למתוח את היכולות של כל
שוק העבודה בישראל – תמונת מצב עדכנית לפברואר 2025
מה באמת קורה בשטח – מגמות, נתונים והשלכות אסטרטגיות למנהלים מבוא 2025 נפתחה בצל ההשלכות המתמשכות של מלחמת חרבות ברזל והמתח הביטחוני בצפון. שוק העבודה לא חזר למצבו הקודם – אך הוא גם לא קרס. עם נתונים חלקיים, תנודתיות גבוהה ואי ודאות עמוקה, נדרש ממנהלים
