פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה

רח' אלטלף 4, יהוד

מיקוד 5621604

פקס

03-539-5901

קטגוריות
ארכיונים
יוני 2024
אבגדהוש
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30 
פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה

עסקאות עם קרובים: זהירות מס לפניך

עסקאות נדל״ן בין קרובים מביאות בחשבון פעמים רבות פטורים והקלות מס אך בהמשך עלולות להתברר כבעלות השלכות מס כבדות. חשוב להבין מהו ״קרוב״ ולהימנע ממצבים בהם העיסקה תוגדר כמלאכותית.

החוק קובע שניתן למכור נכס ללא תמורה (העברה במתנה) ל״קרוב״ בפטור ממס שבח. באשר למס רכישה, מקבל הנכס ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם אילו קנה את הדירה בתמורה מלאה.

פטורים אלה הביאו למציאות בה שהעברת נכסים במתנה לאדם קרוב משמשת במקרים רבים מקלט מס. כך למשל, אם יש לאדם שתי דירות והוא מעוניין למכור אחת מהן, הוא לא יוכל לקבל פטור ממס שבח בגין דירה יחידה לפי חוק מיסוי מקרקעין. כדי לזכות בפטור האמור, עליו "להיפטר" מדירה אחת – זאת שלא רוצים למכור. לצורך כך ועל מנת לשמור על השליטה בדירה (להבדיל מהבעלות), הוא מעביר אותה במתנה לבנו. במצב זה הדירה נמצאת עדיין בשליטתו ובמקביל הוא מקבל פטור ממס שבח על המכירה.

כמובן שלא כל העסקאות בין קרובים נעשות במטרה לחמוק מרשויות המס וחלקן אמיתיות לגמרי. עסקה יכולה להיות לגיטימית למרות שיש בה גם מימד של חיסכון מס. על מנת להימנע מסיווג עסקה בין קרובים כעסקה מלאכותית שמטרתה הימנעות ממס חשוב לוודא שיש בבסיס העסקה טעם כלכלי, מסחרי, או מהותי אחר מלבד חיסכון המס.

הגדרה מצומצמת

חוק מיסוי מקרקעין מסמיך את מנהל מס שבח להתעלם מעסקה מלאכותית ולשום אותה על פי אופייה הכלכלי. המחוקק מודע לשימוש האפשרי בקרוב ככלי להתחמקות ממס ולכן הגדרת קרוב במס שבח וגם במס רכישה מצומצמת מאוד ובנוסף נקבעו תקופות צינון.

המחוקק הכניס במקרים שונים חסמים ובלמים לביצוע עסקות עם קרוב. יש לכך דוגמאות לרוב. כך למשל בעסקות התחדשות עירונית (תמ״א 38 ופינוי בינוי) הפטור וההקלות בפרויקט ניתנות לתא משפחתי בגין דירה אחת. אם לתא משפחתי יש יותר מדירה אחת בפרוייקט, הרי שבהעברת דירה אחת לקרוב, יוכל אותו תא משפחתי וגם הקרוב, לקבל פטור מס שבח והקלות כל אחד בגין דירה אחת. למעשה נוצר כאן מנגנון של שכפול פטורים באמצעות השימוש בקרוב. על מנת למנוע זאת, החוק מחייב את אותו קרוב שקיבל את הדירה, להמתין שנתיים עד שיוכל גם הוא להכנס לתחולת ההקלות של פינוי בינוי, או תמ"א 38 – וזאת בתנאי שהפרוייקט עדיין לא יצא לדרך.

דוגמה נוספת נמצאת בתיקון 50 לחוק המקנה זיכוי ממס שבח לנכס שנרכש בתקופה שבין 7.11.2001-31.12.2003. המטרה הייתה לעודד עסקות מקרקעין ולכן מי שרכש נכס בתקופה זו קיבל זיכוי ממס שבח במועד מכירת הנכס. זיכוי זה נמנע אם הנכס נרכש מקרוב ללא תמורה.

עוד דוגמה נמצאת בהוראה המתירה ניכוי הוצאות ריבית בשל הלוואה שנלקחה לרכישת נכס במועד חישוב השבח בעת מכירת הנכס. ניכוי זה נשלל אם ההלוואה נלקחה מקרוב.

מיהו קרוב?

לעניין מס שבח ההגדרה כוללת בון זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם. ״קרוב״ יכול להיות לא רק בשר ודם, אלא גם חברה שנמצאת בשליטת הנישום.

לצורך מס מכירה הגדרת קרוב שונה וכוללת בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.

כלומר, יתכן שבעסקה אחת, לצורך מס שבח יוגדר המוכר כ"קרוב", ואילו הרוכש לא יוגדר "קרוב".

במסגרת השוני בהגדרות בין מס שבח למס רכישה יתכנו עוד מספר "תקלות כאלו". ראוי להיות עירניים מאוד לדבר ולחשב על עלויות המס מראש.

תאגיד ״קרוב״

גם תאגיד שנמצא בשליטת אדם יכול להיות מוגדר כ"קרוב" לו. בבית המשפט המחוזי בחיפה עלתה לאחרונה הסוגיה הזו.

במקרה זה אישה מכרה את זכויותיה בנכס שקיבלה בירושה לחברה שהייתה בעבר בבעלותה וכיום היא מחזיקה בפחות מ-50% מהמניות, היינו לא מחזיקה ברוב המניות. היא ביקשה חישוב לינארי מוטב המאפשר הנחה משמעותית במס שבח. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה טען שמדובר במכירה ל"קרוב" ולכן אין להעניק לה את ההטבה (בעת ביצוע המכירה החוק בהוראת שעה אסר חישוב ליניארי מוטב במכירה בין קרובים).

בית המשפט קיבל את עמדת מנהל המיסוי. הוא בחן את העובדות ופסק שיש למסות את העסקה על פי המהות הכלכלית שלה. בין היתר נקבע בפסק הדין כי שליטה יכולה להיות ישירה, או עקיפה ואין לבחון את השליטה בחברה רק על סמך מבחן כלכלי של אחוזי האחזקת המניות. בית המשפט קבע כי יש להעדיף מבחן מהותי איכותי: מה יכולת ההשפעה של בעל המניות על ניהול החברה ותפקודה.

בהמשך לכך קבע בית המשפט כי אף שלאישה היו פחות מ-50% מהמניות עדיין היה לה מספיק כח ויכולת להעביר החלטות בחברה או לחסום החלטות ולכוון תהליכים. מסיבות אלו ונוספות נקב כי יש לה שליטה בחברה, או לפחות שליטה עקיפה, והיא אינה זכאית להטבת המס.

המסקנה היא שבכל מקרה של עסקאות עם קרובים יש לבחון היטב את יחס הקרבה והאם אתם נכנסים להגדרת קרוב או שלא. יש לדברים השלכות על גובה המס שיוטל על העסקה ואלה עלולות להיות נכבדות מאוד.

* עו״ד ורו״ח יהושע (שוקי) ג׳אנה עוסק במיסוי נדל״ן

פורסם באתר פסק דין

עוד באותו נושא…

פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה
משאבי אנוש

האתגרים העיקריים של סמנכ"לי משאבי אנוש

בנוף הדינמי של העולם התאגידי של ימינו, תפקידם של סמנכ"לי משאבי אנוש התפתח לתפקיד מורכב ורב פנים הדורש זריזות, חשיבה אסטרטגית והבנה חריפה של דינמיקה ארגונית. ניהול קשרי עובדים ופתרון סכסוכים ניהול קשרי עובדים ופתרון קונפליקטים הוא אתגר משמעותי נוסף העומד בפני סמנכ"לי משאבי אנוש.

קרא עוד »
פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה
משאבי אנוש

אסטרטגיות לניהול משאבי אנוש

תכנון כוח אדם אסטרטגי הוא היבט מכריע בניהול משאבי אנוש. זה כרוך בניתוח וחיזוי הצרכים העתידיים של ארגון במונחים של כוח העבודה שלו. על ידי הבנת הדרישות הנוכחיות והעתידיות של העסק, אנשי משאבי אנוש יכולים לפתח אסטרטגיות כדי להבטיח שהאנשים הנכונים נמצאים בתפקידים הנכונים בזמן

קרא עוד »
פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה
ייעוץ לעסקים

פתרונות למנכ"לים

האם אתה מנכ"ל המעוניין לייעל את אסטרטגיות ניהול המס שלך ולהבטיח את פרישתך? רוצים להגדיל את ההכנסה נטו תוך ייעול הסכמי העבודה שלכם? אם כן, הגעתם למקום הנכון. בפוסט זה בבלוג, נחקור את הנושא החשוב של ניהול מס למנכ"לים, וכיצד הוא יכול לעזור לך להשיג

קרא עוד »
פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה
חיסכון בעלויות

חיסכון בעלויות שכר

בסביבה העסקית המהירה והתחרותית של היום, חברות מחפשות כל הזמן דרכים לייעל את פעילותן ולמקסם את הרווחים. היבט אחד מכריע בבריאותו הפיננסית של כל ארגון הוא תהליך ייצור השכר שלו. להבטיח שהמשכורות מנוהלות ביעילות יכולה להיות השפעה משמעותית על השורה התחתונה, מה שהופך את זה

קרא עוד »
פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה
ייעוץ עסקי

ליווי וייעוץ עסקי

האם אתה בעל עסק שמעוניין לקחת את החברה שלך לגבהים חדשים? האם אתה מוצא את עצמך מתמודד עם אתגרים ומחסומים שמעכבים את הצמיחה וההצלחה שלך? אם כן, אז הגעתם למקום הנכון. במאמר זה, נחקור את היתרונות המדהימים של ייעוץ ותמיכה עסקי, וכיצד הם יכולים לשמש

קרא עוד »
פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה
משאבי אנוש

משאבי אנוש – מקבץ טיפים לניהול העובדים בארגון

21 ינואר 2024 הדרכה וקידום עובדים בארגון ההדרכה והקידום של עובדים בארגון הם חלק מרכזי בניהול משאבי אנוש ובקידום פרודוקטיביות, מוטיבציה ושביעות… קרא עוד… 21 ינואר 2024 רווחת העובדים בארגון רווחת העובדים היא צורת חשיבה ותחום בניהול משאבי אנוש שדוגלת בשילוב בין הרווחה הפיזית והרגשית

קרא עוד »
Facebook
Twitter
LinkedIn
WhatsApp
Pinterest
Print
Email

תוכן עניינים

פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה
חותם האמינות של דן אנד ברדסטריט
פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה

חותם האמינות של דן אנד ברדסטריט (להלן:"די.בי") הינו "תו איכות" אשר מטרתו להקל על תהליך קבלת ההחלטות של הצרכן לקראת ביצוע התקשרות עסקית עם בית העסק. הענקת החותם מתבססת על הערכתנו המקצועית, על סמך המידע הקיים בידי די.בי, באשר לרמת הסיכון הפיננסי שבהתקשרות עסקית עם בית עסק.

השאירו פרטים עכשיו וקבלו פגישת ייעוץ מקצועית בנושא שכר והגדלת הנטו לבעל העסק