פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה

רח' אלטלף 4, יהוד

מיקוד 5621604

פקס

03-539-5901

קטגוריות
ארכיונים
יוני 2024
אבגדהוש
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30 
פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה

עסקאות עם קרובים: זהירות מס לפניך

עסקאות נדל״ן בין קרובים מביאות בחשבון פעמים רבות פטורים והקלות מס אך בהמשך עלולות להתברר כבעלות השלכות מס כבדות. חשוב להבין מהו ״קרוב״ ולהימנע ממצבים בהם העיסקה תוגדר כמלאכותית.

החוק קובע שניתן למכור נכס ללא תמורה (העברה במתנה) ל״קרוב״ בפטור ממס שבח. באשר למס רכישה, מקבל הנכס ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם אילו קנה את הדירה בתמורה מלאה.

פטורים אלה הביאו למציאות בה שהעברת נכסים במתנה לאדם קרוב משמשת במקרים רבים מקלט מס. כך למשל, אם יש לאדם שתי דירות והוא מעוניין למכור אחת מהן, הוא לא יוכל לקבל פטור ממס שבח בגין דירה יחידה לפי חוק מיסוי מקרקעין. כדי לזכות בפטור האמור, עליו "להיפטר" מדירה אחת – זאת שלא רוצים למכור. לצורך כך ועל מנת לשמור על השליטה בדירה (להבדיל מהבעלות), הוא מעביר אותה במתנה לבנו. במצב זה הדירה נמצאת עדיין בשליטתו ובמקביל הוא מקבל פטור ממס שבח על המכירה.

כמובן שלא כל העסקאות בין קרובים נעשות במטרה לחמוק מרשויות המס וחלקן אמיתיות לגמרי. עסקה יכולה להיות לגיטימית למרות שיש בה גם מימד של חיסכון מס. על מנת להימנע מסיווג עסקה בין קרובים כעסקה מלאכותית שמטרתה הימנעות ממס חשוב לוודא שיש בבסיס העסקה טעם כלכלי, מסחרי, או מהותי אחר מלבד חיסכון המס.

הגדרה מצומצמת

חוק מיסוי מקרקעין מסמיך את מנהל מס שבח להתעלם מעסקה מלאכותית ולשום אותה על פי אופייה הכלכלי. המחוקק מודע לשימוש האפשרי בקרוב ככלי להתחמקות ממס ולכן הגדרת קרוב במס שבח וגם במס רכישה מצומצמת מאוד ובנוסף נקבעו תקופות צינון.

המחוקק הכניס במקרים שונים חסמים ובלמים לביצוע עסקות עם קרוב. יש לכך דוגמאות לרוב. כך למשל בעסקות התחדשות עירונית (תמ״א 38 ופינוי בינוי) הפטור וההקלות בפרויקט ניתנות לתא משפחתי בגין דירה אחת. אם לתא משפחתי יש יותר מדירה אחת בפרוייקט, הרי שבהעברת דירה אחת לקרוב, יוכל אותו תא משפחתי וגם הקרוב, לקבל פטור מס שבח והקלות כל אחד בגין דירה אחת. למעשה נוצר כאן מנגנון של שכפול פטורים באמצעות השימוש בקרוב. על מנת למנוע זאת, החוק מחייב את אותו קרוב שקיבל את הדירה, להמתין שנתיים עד שיוכל גם הוא להכנס לתחולת ההקלות של פינוי בינוי, או תמ"א 38 – וזאת בתנאי שהפרוייקט עדיין לא יצא לדרך.

דוגמה נוספת נמצאת בתיקון 50 לחוק המקנה זיכוי ממס שבח לנכס שנרכש בתקופה שבין 7.11.2001-31.12.2003. המטרה הייתה לעודד עסקות מקרקעין ולכן מי שרכש נכס בתקופה זו קיבל זיכוי ממס שבח במועד מכירת הנכס. זיכוי זה נמנע אם הנכס נרכש מקרוב ללא תמורה.

עוד דוגמה נמצאת בהוראה המתירה ניכוי הוצאות ריבית בשל הלוואה שנלקחה לרכישת נכס במועד חישוב השבח בעת מכירת הנכס. ניכוי זה נשלל אם ההלוואה נלקחה מקרוב.

מיהו קרוב?

לעניין מס שבח ההגדרה כוללת בון זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם. ״קרוב״ יכול להיות לא רק בשר ודם, אלא גם חברה שנמצאת בשליטת הנישום.

לצורך מס מכירה הגדרת קרוב שונה וכוללת בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.

כלומר, יתכן שבעסקה אחת, לצורך מס שבח יוגדר המוכר כ"קרוב", ואילו הרוכש לא יוגדר "קרוב".

במסגרת השוני בהגדרות בין מס שבח למס רכישה יתכנו עוד מספר "תקלות כאלו". ראוי להיות עירניים מאוד לדבר ולחשב על עלויות המס מראש.

תאגיד ״קרוב״

גם תאגיד שנמצא בשליטת אדם יכול להיות מוגדר כ"קרוב" לו. בבית המשפט המחוזי בחיפה עלתה לאחרונה הסוגיה הזו.

במקרה זה אישה מכרה את זכויותיה בנכס שקיבלה בירושה לחברה שהייתה בעבר בבעלותה וכיום היא מחזיקה בפחות מ-50% מהמניות, היינו לא מחזיקה ברוב המניות. היא ביקשה חישוב לינארי מוטב המאפשר הנחה משמעותית במס שבח. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה טען שמדובר במכירה ל"קרוב" ולכן אין להעניק לה את ההטבה (בעת ביצוע המכירה החוק בהוראת שעה אסר חישוב ליניארי מוטב במכירה בין קרובים).

בית המשפט קיבל את עמדת מנהל המיסוי. הוא בחן את העובדות ופסק שיש למסות את העסקה על פי המהות הכלכלית שלה. בין היתר נקבע בפסק הדין כי שליטה יכולה להיות ישירה, או עקיפה ואין לבחון את השליטה בחברה רק על סמך מבחן כלכלי של אחוזי האחזקת המניות. בית המשפט קבע כי יש להעדיף מבחן מהותי איכותי: מה יכולת ההשפעה של בעל המניות על ניהול החברה ותפקודה.

בהמשך לכך קבע בית המשפט כי אף שלאישה היו פחות מ-50% מהמניות עדיין היה לה מספיק כח ויכולת להעביר החלטות בחברה או לחסום החלטות ולכוון תהליכים. מסיבות אלו ונוספות נקב כי יש לה שליטה בחברה, או לפחות שליטה עקיפה, והיא אינה זכאית להטבת המס.

המסקנה היא שבכל מקרה של עסקאות עם קרובים יש לבחון היטב את יחס הקרבה והאם אתם נכנסים להגדרת קרוב או שלא. יש לדברים השלכות על גובה המס שיוטל על העסקה ואלה עלולות להיות נכבדות מאוד.

* עו״ד ורו״ח יהושע (שוקי) ג׳אנה עוסק במיסוי נדל״ן

פורסם באתר פסק דין

עוד באותו נושא…

פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה
מדריכים

ניהול קשרי לקוחות

בתחום משאבי אנוש מתחוללת מהפכה. חברות מבינות במהירות את התפקיד המרכזי של משאבי אנוש בשיפור אסטרטגיות ניהול קשרי לקוחות. זה כבר לא רק ניהול עובדים; מדובר בטיפוח קשרים חזקים עם לקוחות המניעים את הצמיחה העסקית. הסינרגיה בין שיטות משאבי אנוש וניהול קשרי לקוחות מעוררת שינוי

קרא עוד »
פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה
פרסומי השבוע

פרסומי השבוע – 24 אפריל 2024

פרסומי השבוע מאמרים קשורים לנושא. שעון קיץ 2024: מתי מזיזים את השעון? כל התשובות לקראת המעבר – פורסם באתר ישראל היום בסוף השבוע הבא ישראל עוברת לשעון קיץ, כל מה שצריך לדעת לקראת המעבר • בדקנו מה בכלל הביא להחלטה להחליף… משאבי אנוש – בניית

קרא עוד »
פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה
ייעוץ לעסקים

מודלים לאבחון אסטרטגי

האם אתה בעל עסק או איש שיווק המעוניין להשיג יתרון בשוק התחרותי של היום? אם כן, הגעתם למקום הנכון. במאמר זה נחקור את העולם המרתק של אבחון אסטרטגי בשיווק ובסביבה התחרותית. אנו נחשוף מודלים רבי עוצמה שיכולים לעזור לך להעריך ולהבין את הנוף העסקי שלך

קרא עוד »
פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה
ייעוץ עסקי

מודל הקנבס (Business Model Canvas)

בנוף ההולך ומתפתח של פיתוח עסקי, בסיס איתן וחזון ברור הם חיוניים להשגת הצלחה. אבל איך אתה יכול להבטיח שהמודל העסקי שלך חזק מספיק כדי לעמוד באתגרים של השוק של היום? הכנסו אל אלכסנדר אוסטרוולדר, המוח מאחורי קנבס המודל העסקי המהפכני. The Business Model Canvas, שפותח

קרא עוד »
פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה
ייעוץ עסקי

תרבות ארגונית – מדדי KPI

לפני שנצלול לעולם של מדדי KPI ומדדים, חשוב שתהיה לנו הבנה ברורה של מה הם ולמה הם חשובים. מדדי ביצועים מפתח, או KPI, הם מדדים ניתנים לכימות המסייעים לעסקים לעקוב אחר ההתקדמות שלהם לקראת השגת יעדים ספציפיים. אינדיקטורים אלו מספקים תובנות חשובות לגבי הביצועים והיעילות

קרא עוד »
פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה
משאבי אנוש

מיומנויות מנהלי משאבי אנוש

כמנהל משאבי אנוש, חיוני להיות בעל חשיבה אסטרטגית בכל הנוגע לניהול משאבי אנוש. זה כרוך בהתאמה של יוזמות משאבי אנוש עם היעדים הארגוניים הכוללים. על ידי הבנת האסטרטגיה והכיוון העסקי, תוכל לפתח אסטרטגיות משאבי אנוש התומכות בהשגת יעדים אלו.כדי לפתח חוש אסטרטגי לניהול משאבי אנוש,

קרא עוד »
Facebook
Twitter
LinkedIn
WhatsApp
Pinterest
Print
Email

תוכן עניינים

פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה
חותם האמינות של דן אנד ברדסטריט
פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה

חותם האמינות של דן אנד ברדסטריט (להלן:"די.בי") הינו "תו איכות" אשר מטרתו להקל על תהליך קבלת ההחלטות של הצרכן לקראת ביצוע התקשרות עסקית עם בית העסק. הענקת החותם מתבססת על הערכתנו המקצועית, על סמך המידע הקיים בידי די.בי, באשר לרמת הסיכון הפיננסי שבהתקשרות עסקית עם בית עסק.

השאירו פרטים עכשיו וקבלו פגישת ייעוץ מקצועית בנושא שכר והגדלת הנטו לבעל העסק