עסקאות נדל״ן בין קרובים מביאות בחשבון פעמים רבות פטורים והקלות מס אך בהמשך עלולות להתברר כבעלות השלכות מס כבדות. חשוב להבין מהו ״קרוב״ ולהימנע ממצבים בהם העיסקה תוגדר כמלאכותית.
החוק קובע שניתן למכור נכס ללא תמורה (העברה במתנה) ל״קרוב״ בפטור ממס שבח. באשר למס רכישה, מקבל הנכס ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם אילו קנה את הדירה בתמורה מלאה.
פטורים אלה הביאו למציאות בה שהעברת נכסים במתנה לאדם קרוב משמשת במקרים רבים מקלט מס. כך למשל, אם יש לאדם שתי דירות והוא מעוניין למכור אחת מהן, הוא לא יוכל לקבל פטור ממס שבח בגין דירה יחידה לפי חוק מיסוי מקרקעין. כדי לזכות בפטור האמור, עליו "להיפטר" מדירה אחת – זאת שלא רוצים למכור. לצורך כך ועל מנת לשמור על השליטה בדירה (להבדיל מהבעלות), הוא מעביר אותה במתנה לבנו. במצב זה הדירה נמצאת עדיין בשליטתו ובמקביל הוא מקבל פטור ממס שבח על המכירה.
כמובן שלא כל העסקאות בין קרובים נעשות במטרה לחמוק מרשויות המס וחלקן אמיתיות לגמרי. עסקה יכולה להיות לגיטימית למרות שיש בה גם מימד של חיסכון מס. על מנת להימנע מסיווג עסקה בין קרובים כעסקה מלאכותית שמטרתה הימנעות ממס חשוב לוודא שיש בבסיס העסקה טעם כלכלי, מסחרי, או מהותי אחר מלבד חיסכון המס.
הגדרה מצומצמת
חוק מיסוי מקרקעין מסמיך את מנהל מס שבח להתעלם מעסקה מלאכותית ולשום אותה על פי אופייה הכלכלי. המחוקק מודע לשימוש האפשרי בקרוב ככלי להתחמקות ממס ולכן הגדרת קרוב במס שבח וגם במס רכישה מצומצמת מאוד ובנוסף נקבעו תקופות צינון.
המחוקק הכניס במקרים שונים חסמים ובלמים לביצוע עסקות עם קרוב. יש לכך דוגמאות לרוב. כך למשל בעסקות התחדשות עירונית (תמ״א 38 ופינוי בינוי) הפטור וההקלות בפרויקט ניתנות לתא משפחתי בגין דירה אחת. אם לתא משפחתי יש יותר מדירה אחת בפרוייקט, הרי שבהעברת דירה אחת לקרוב, יוכל אותו תא משפחתי וגם הקרוב, לקבל פטור מס שבח והקלות כל אחד בגין דירה אחת. למעשה נוצר כאן מנגנון של שכפול פטורים באמצעות השימוש בקרוב. על מנת למנוע זאת, החוק מחייב את אותו קרוב שקיבל את הדירה, להמתין שנתיים עד שיוכל גם הוא להכנס לתחולת ההקלות של פינוי בינוי, או תמ"א 38 – וזאת בתנאי שהפרוייקט עדיין לא יצא לדרך.
דוגמה נוספת נמצאת בתיקון 50 לחוק המקנה זיכוי ממס שבח לנכס שנרכש בתקופה שבין 7.11.2001-31.12.2003. המטרה הייתה לעודד עסקות מקרקעין ולכן מי שרכש נכס בתקופה זו קיבל זיכוי ממס שבח במועד מכירת הנכס. זיכוי זה נמנע אם הנכס נרכש מקרוב ללא תמורה.
עוד דוגמה נמצאת בהוראה המתירה ניכוי הוצאות ריבית בשל הלוואה שנלקחה לרכישת נכס במועד חישוב השבח בעת מכירת הנכס. ניכוי זה נשלל אם ההלוואה נלקחה מקרוב.
מיהו קרוב?
לעניין מס שבח ההגדרה כוללת בון זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם. ״קרוב״ יכול להיות לא רק בשר ודם, אלא גם חברה שנמצאת בשליטת הנישום.
לצורך מס מכירה הגדרת קרוב שונה וכוללת בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.
כלומר, יתכן שבעסקה אחת, לצורך מס שבח יוגדר המוכר כ"קרוב", ואילו הרוכש לא יוגדר "קרוב".
במסגרת השוני בהגדרות בין מס שבח למס רכישה יתכנו עוד מספר "תקלות כאלו". ראוי להיות עירניים מאוד לדבר ולחשב על עלויות המס מראש.
תאגיד ״קרוב״
גם תאגיד שנמצא בשליטת אדם יכול להיות מוגדר כ"קרוב" לו. בבית המשפט המחוזי בחיפה עלתה לאחרונה הסוגיה הזו.
במקרה זה אישה מכרה את זכויותיה בנכס שקיבלה בירושה לחברה שהייתה בעבר בבעלותה וכיום היא מחזיקה בפחות מ-50% מהמניות, היינו לא מחזיקה ברוב המניות. היא ביקשה חישוב לינארי מוטב המאפשר הנחה משמעותית במס שבח. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה טען שמדובר במכירה ל"קרוב" ולכן אין להעניק לה את ההטבה (בעת ביצוע המכירה החוק בהוראת שעה אסר חישוב ליניארי מוטב במכירה בין קרובים).
בית המשפט קיבל את עמדת מנהל המיסוי. הוא בחן את העובדות ופסק שיש למסות את העסקה על פי המהות הכלכלית שלה. בין היתר נקבע בפסק הדין כי שליטה יכולה להיות ישירה, או עקיפה ואין לבחון את השליטה בחברה רק על סמך מבחן כלכלי של אחוזי האחזקת המניות. בית המשפט קבע כי יש להעדיף מבחן מהותי איכותי: מה יכולת ההשפעה של בעל המניות על ניהול החברה ותפקודה.
בהמשך לכך קבע בית המשפט כי אף שלאישה היו פחות מ-50% מהמניות עדיין היה לה מספיק כח ויכולת להעביר החלטות בחברה או לחסום החלטות ולכוון תהליכים. מסיבות אלו ונוספות נקב כי יש לה שליטה בחברה, או לפחות שליטה עקיפה, והיא אינה זכאית להטבת המס.
המסקנה היא שבכל מקרה של עסקאות עם קרובים יש לבחון היטב את יחס הקרבה והאם אתם נכנסים להגדרת קרוב או שלא. יש לדברים השלכות על גובה המס שיוטל על העסקה ואלה עלולות להיות נכבדות מאוד.
* עו״ד ורו״ח יהושע (שוקי) ג׳אנה עוסק במיסוי נדל״ן
עוד באותו נושא…
![פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה](https://esg.co.il/wp-content/uploads/2024/07/דירקטוריון.png)
חברת "פתרונות אפקטיביים" – פתרונות דירקטוריון
פתרונות דירקטוריון – ליווי של צוות מקצועי מתחום הפיתוח הניהולי שיובילו אתכם למימוש הפוטנציאל העסקי, השגת היעדים והגשמת החזון הארגוני! פתרונות דירקטוריון לחברות: ליווי צוות מקצועי בתחום הפיתוח הניהולי ליווי אסטרטגי גיבוש אסטרטגיה עתידית: ליווי מקצועי בסיוע בגיבוש אסטרטגיה ארוכת טווח שתסייע לחברה להשיג את
![פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה](https://esg.co.il/wp-content/uploads/2024/07/רכש.png)
"פתרונות אפקטיביים" – פתרונות רכש לחיסכון ממוצע של 15% בהוצאות הארגון
בעולם הסבוך של הפעילות העסקית, שבו כל שקל שנחסך תורם לשורה התחתונה, יעילות היא לא רק מילת באז אלא ציווי אסטרטגי. תאר לעצמך שאתה יכול לפתוח אוצר של הזדמנויות לחיסכון בעלויות בתוך הארגון שלך, מה שמוביל להפחתה משמעותית של 15% בהוצאות. נשמע כמו חלום, נכון?
![פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה](https://esg.co.il/wp-content/uploads/2024/07/פתרונות-פיננסים-לבכירים.png)
"פתרונות אפקטיביים" – פתרונות פיננסים לבכירים
התמקדות בהתאמת אסטרטגיות פיננסיות שיתאימו לצרכים הייחודיים של נושאי משרות בכירות, פוסט זה בבלוג מעמיק לתחום של פתרונות פיננסיים מותאמים אישית לנושאי משרות בכירות. פתרונות אלה, שנבנו במומחיות על ידי אנשי מקצוע מנוסים, חורגים מהרגיל, ומציעים גישה מקיפה לשיפור הרווחה הכלכלית שלך. הבנת הצרכים הפיננסיים
![פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה](https://esg.co.il/wp-content/uploads/2024/07/קבלת-החלטות.png)
"תסמונת המלט" פענוח חוסר החלטיות בחברה המודרנית
בעולם שבו אפשרויות בחירה שופעות ואפשרויות נמתחות בפנינו אינסוף, האדם המודרני מתמודד עם סבל מוזר שנראה כרודף את ההחלטות שלנו – תסמונת המלט. ממש כמו הדמות האיקונית של שייקספיר שמצאה את עצמה משותקת מחוסר החלטיות, אנשים רבים בחברה העכשווית מוצאים את עצמם עומדים בצומת של
![פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה](https://esg.co.il/wp-content/uploads/2024/07/איפכא-מסתברא.png)
אנטגוניזם מקצועי חיובי בקבלת החלטות: התגברות על הטיות קוגניטיביות
ברשת הסבוכה של קבלת החלטות, המוח שלנו מתמודד עם מספר עצום של הטיות קוגניטיביות, ולעתים קרובות מוביל אותנו שולל מבחירות רציונליות. עם זאת, בתוך המבוך הזה שוכן מושג מסקרן כמו שהוא מבטיח: אנטגוניזם מקצועי חיובי. תארו לעצמכם תרחיש שבו חילוקי דעות ונקודות מבט מגוונות לא
![פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה](https://esg.co.il/wp-content/uploads/2024/07/QMS.png)
בקרת איכות בארגונים – יישום QMS
הבנת המהות של מערכת ניהול איכות (QMS) מערכת ניהול איכות (QMS) היא קבוצה של מדיניות, תהליכים ונהלים המיושמים על ידי ארגון כדי להבטיח שהמוצרים או השירותים שלו עומדים בעקביות בציפיות הלקוח או עולות עליהן. הוא נועד לספק מסגרת להשגת יעדי איכות, שיפור היעילות והפחתת סיכונים.
מאמרים קשורים לנושא.