במסגרת ערר שהגישו שלוש חברות בנייה נאלצה ועדת ערר להבהיר למנהל המיסוי בפעם השלישית שכשמדובר במקרקעין לא מפותחים, מס הרכישה אינו יכול לכלול את הוצאות הפיתוח.
שלוש חברות שרכשו קרקע לבנייה בסמוך לקיסריה חויבו במס רכישה שכלל את מחיר עבודות הפיתוח, אף שאלה טרם בוצעו. ערר שהגישו התקבל לאחרונה תוך שוועדת הערר מותחת ביקורת על מנהל המיסוי לנוכח שורת פסקי דין קודמים שדנו באותה סוגיה וקבעו כי אין לכלול את מרכיב הוצאות הפיתוח במקרה מעין זה.
החברה לפיתוח קיסריה פרסמה ב-2017 מכרז לרכישת מגרשים בשכונת ״אור ים״ שבשטחה של עיריית אור עקיבא. כשלושה שבועות קודם לכן הוסכם בינה לבין העירייה שהיא תבצע את עבודות הפיתוח במגרשים בתמורה להפחתת האגרות והיטלי הפיתוח.
שלוש חברות, שיכון ובינוי, אלקטרה השקעות ויורו ישראל, ניגשו למכרז וזכו ביחס למתחמים מסוימים. כל אחת מהן דיווחה למנהל מיסוי מקרקעין חדרה על הסכמי רכישת הזכויות והגישה שומות עצמיות למס רכישה. במסגרת השומות הן הפחיתו מהסכום לצרכי מס את הסכום של הוצאות הפיתוח, בהתבסס על הסכם עבודות הפיתוח מול עיריית אור עקיבא. שווי הוצאות הפיתוח שטרם בוצעו מבחינת החברות עמד על סכומים שנעים בין 13-60 מיליון שקל.
מנהל המיסוי דחה את השומות והוציא לחברות שומות חדשות בהן חייב אותן בתשלום מס רכישה על מלוא התמורה החוזית.
בערר טענו החברות כי חיובן במס רכישה גם על עבודות פיתוח שטרם בוצעו עומד בסתירה לחוק ולפסקי דין קודמים. לדבריהן, בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי אין לכלול הוצאות בגין עבודות פיתוח שלא בוצעו בשווי המכירה, גם כאשר הרוכש התחייב לשאת בהוצאות הפיתוח במקביל לרכישת הזכויות במקרקעין. זאת, מאחר שהוצאות אלו אינן מהוות חלק מהזכות במקרקעין שנרכשה.
מנהל המיסוי טען מנגד כי החברות רכשו מגרשים מפותחים במסגרת עסקה אחת. לשיטתו, רק במסגרת השומה שהגישו הן ערכו הפרדה מלאכותית בין מחיר המגרש לבין מחיר הפיתוח. לדבריו, כשמדובר בעסקה אחת, יש להטיל מס רכישה על כל התשלומים, לרבות אלה המיוחסים לעבודות הפיתוח.
המהות האמיתית
אך יו״ר ועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת אורית וינשטיין, קיבלה את הערר. היא הבהירה כי חוק מיסוי מקרקעין נועד למסות זכויות במקרקעין ולא זכויות אחרות. ״כשמגרש נרכש בטרם בוצעו בו עבודות פיתוח, משמעות הדבר היא כי נרכשות שתי זכויות: האחת – זכות במקרקעין, והשנייה – הזכות לקבל שירותים של עבודות פיתוח עתידיות״, כתבה.
היא הוסיפה כי עצם העובדה ששולמו הוצאות הפיתוח טרם בוצעו העבודות, או שרכישת שתי הזכויות נעשתה בחוזה אחד, אינה משנה את טיב הזכויות. כשהתמורה החוזית כוללת תשלום על הוצאות הפיתוח שלא בוצעו, אין מקום לשלם על כך מס רכישה.
השופטת הדגישה כי ההלכה הפסוקה חזרה וקבעה שוב ושוב כי בנושא של הוצאות הפיתוח – המהות הכלכלית האמיתית נקבעת בסופו של דבר בהתאם למצב הביצוע בפועל של עבודות הפיתוח. ״מס הרכישה משולם בגין הזכויות במקרקעין הנרכשות כפי שהן במועד החתימה על הסכם הרכישה״.
בנסיבות אלה ביטלה השופטת את שומות המס שהוצאו לחברות. בשל האילוץ לדון בפעם השלישית באותה סוגיה הושתו על מנהל המיסוי הוצאות כבדות במיוחד והוא חויב בהוצאות ושכ״ט עו״ד בסך 30,000 שקל לכל אחת מהחברות ובסך הכל ב-90,000 שקל.
- ב״כ העוררות: עו"ד אופיר סעדון
- ב״כ המשיב: עו"ד ערן רזניק מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
עו״ד איתי הכהן עוסק/ת ב- מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
עוד מאמרים בנושא...

דאטה וחדשנות במשאבי אנוש – כך תהפוך HR ליחידת על
העידן הדיגיטלי הפך את תחום משאבי האנוש ליותר דינמי, חכם ומבוסס נתונים מאי פעם. ארגונים המשלבים בינה מלאכותית, אנליטיקות מתקדמות ופתרונות אוטומציה בתהליכי HR, מצליחים לא רק לשפר את חוויית העובד והמועמד – אלא לקבל החלטות מושכלות, להגביר שימור ולשדרג את האפקטיביות הניהולית.בעולם שבו הכל

HR אסטרטגי – שותף להנהלה ולא רק “מחלקת רווחה”
בעשורים האחרונים עבר עולם משאבי האנוש מהפכה שקטה אך רבת עוצמה. כיום, מחלקת HR איננה עוד גוף תפעולי העוסק ברווחה בלבד, אלא שותפה מלאה לעיצוב האסטרטגיה הארגונית, הובלת שינוי והבטחת יתרון תחרותי לאורך זמן.יותר ויותר ארגונים מבינים כי חדשנות ארגונית, צמיחה ושימור עובדים מוכשרים אינם

משאבי אנוש – הובלת גיוון והכלה אמיתיים – מאסטרטגיה לפרקטיקה בארגון הישראלי
נושא הגיוון וההכלה (Diversity & Inclusion) הפך לאחד מאבני היסוד של ניהול משאבי אנוש מודרני. חברות מובילות בעולם ובישראל מבינות כיום: יתרון תחרותי, חדשנות וצמיחה – כולם מתחילים ביצירת סביבת עבודה המשלבת אוכלוסיות מגוונות, דעות שונות ורקע תרבותי מגוון.אבל כיצד עוברים ממס שפתיים למדיניות אמיתית

קונגלומרטים – תאגידי הענק שמעצבים את הכלכלה הגלובלית
מבוא העולם העסקי המודרני מתאפיין בריכוז עוצמה כלכלית וארגונית בידי גופים גדולים ורב-מערכתיים. אחד הביטויים המובהקים לכך הוא התפתחותם של קונגלומרטים – תאגידים המחזיקים בבעלות על מספר רב של חברות בנות, הפועלות בתחומים שונים ולעיתים אף בלתי קשורים. קונגלומרטים מהווים מנועי צמיחה, חדשנות והשפעה עצומה

השראה מהעולם – מה אפשר ללמוד מסטארט-אפים ומהקונגלומרטים?
בעידן של תחרות עולמית, חדשנות וגלובליזציה, אין ארגון שיכול להרשות לעצמו להישאר מקובע במודלים ישנים. חברות מכל תחום, ובפרט בישראל, נדרשות להביט החוצה וללמוד מהנעשה בארגונים גלובליים: סטארט-אפים פורצי דרך, לצד קונגלומרטים ענקיים.השוואה שיטתית בין מודלים עסקיים בינלאומיים לישראליים מגלה יתרונות מובהקים, טעויות יקרות ערך,

פתרונות משאבי אנוש וכוח אדם – מגדילים גיוס, משפרים תפוקה, מצמצמים טעויות
עולם משאבי האנוש עובר מהפכה. במקום להסתפק בניהול שוטף של גיוס, קליטה ורווחה – פתרונות משאבי אנוש מתקדמים מתמקדים ביצירת ערך אמיתי לארגון: הם מגייסים נכון יותר, משמרים טוב יותר ומביאים לתפוקות מדידות בשטח. בממוצע, ארגונים שמיישמים פתרונות HR חכמים מצליחים להגדיל ב־120% את קצב
מאמרים קשורים לנושא.