עסקאות נדל״ן בין קרובים מביאות בחשבון פעמים רבות פטורים והקלות מס אך בהמשך עלולות להתברר כבעלות השלכות מס כבדות. חשוב להבין מהו ״קרוב״ ולהימנע ממצבים בהם העיסקה תוגדר כמלאכותית.
החוק קובע שניתן למכור נכס ללא תמורה (העברה במתנה) ל״קרוב״ בפטור ממס שבח. באשר למס רכישה, מקבל הנכס ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם אילו קנה את הדירה בתמורה מלאה.
פטורים אלה הביאו למציאות בה שהעברת נכסים במתנה לאדם קרוב משמשת במקרים רבים מקלט מס. כך למשל, אם יש לאדם שתי דירות והוא מעוניין למכור אחת מהן, הוא לא יוכל לקבל פטור ממס שבח בגין דירה יחידה לפי חוק מיסוי מקרקעין. כדי לזכות בפטור האמור, עליו "להיפטר" מדירה אחת – זאת שלא רוצים למכור. לצורך כך ועל מנת לשמור על השליטה בדירה (להבדיל מהבעלות), הוא מעביר אותה במתנה לבנו. במצב זה הדירה נמצאת עדיין בשליטתו ובמקביל הוא מקבל פטור ממס שבח על המכירה.
כמובן שלא כל העסקאות בין קרובים נעשות במטרה לחמוק מרשויות המס וחלקן אמיתיות לגמרי. עסקה יכולה להיות לגיטימית למרות שיש בה גם מימד של חיסכון מס. על מנת להימנע מסיווג עסקה בין קרובים כעסקה מלאכותית שמטרתה הימנעות ממס חשוב לוודא שיש בבסיס העסקה טעם כלכלי, מסחרי, או מהותי אחר מלבד חיסכון המס.
הגדרה מצומצמת
חוק מיסוי מקרקעין מסמיך את מנהל מס שבח להתעלם מעסקה מלאכותית ולשום אותה על פי אופייה הכלכלי. המחוקק מודע לשימוש האפשרי בקרוב ככלי להתחמקות ממס ולכן הגדרת קרוב במס שבח וגם במס רכישה מצומצמת מאוד ובנוסף נקבעו תקופות צינון.
המחוקק הכניס במקרים שונים חסמים ובלמים לביצוע עסקות עם קרוב. יש לכך דוגמאות לרוב. כך למשל בעסקות התחדשות עירונית (תמ״א 38 ופינוי בינוי) הפטור וההקלות בפרויקט ניתנות לתא משפחתי בגין דירה אחת. אם לתא משפחתי יש יותר מדירה אחת בפרוייקט, הרי שבהעברת דירה אחת לקרוב, יוכל אותו תא משפחתי וגם הקרוב, לקבל פטור מס שבח והקלות כל אחד בגין דירה אחת. למעשה נוצר כאן מנגנון של שכפול פטורים באמצעות השימוש בקרוב. על מנת למנוע זאת, החוק מחייב את אותו קרוב שקיבל את הדירה, להמתין שנתיים עד שיוכל גם הוא להכנס לתחולת ההקלות של פינוי בינוי, או תמ"א 38 – וזאת בתנאי שהפרוייקט עדיין לא יצא לדרך.
דוגמה נוספת נמצאת בתיקון 50 לחוק המקנה זיכוי ממס שבח לנכס שנרכש בתקופה שבין 7.11.2001-31.12.2003. המטרה הייתה לעודד עסקות מקרקעין ולכן מי שרכש נכס בתקופה זו קיבל זיכוי ממס שבח במועד מכירת הנכס. זיכוי זה נמנע אם הנכס נרכש מקרוב ללא תמורה.
עוד דוגמה נמצאת בהוראה המתירה ניכוי הוצאות ריבית בשל הלוואה שנלקחה לרכישת נכס במועד חישוב השבח בעת מכירת הנכס. ניכוי זה נשלל אם ההלוואה נלקחה מקרוב.
מיהו קרוב?
לעניין מס שבח ההגדרה כוללת בון זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם. ״קרוב״ יכול להיות לא רק בשר ודם, אלא גם חברה שנמצאת בשליטת הנישום.
לצורך מס מכירה הגדרת קרוב שונה וכוללת בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.
כלומר, יתכן שבעסקה אחת, לצורך מס שבח יוגדר המוכר כ"קרוב", ואילו הרוכש לא יוגדר "קרוב".
במסגרת השוני בהגדרות בין מס שבח למס רכישה יתכנו עוד מספר "תקלות כאלו". ראוי להיות עירניים מאוד לדבר ולחשב על עלויות המס מראש.
תאגיד ״קרוב״
גם תאגיד שנמצא בשליטת אדם יכול להיות מוגדר כ"קרוב" לו. בבית המשפט המחוזי בחיפה עלתה לאחרונה הסוגיה הזו.
במקרה זה אישה מכרה את זכויותיה בנכס שקיבלה בירושה לחברה שהייתה בעבר בבעלותה וכיום היא מחזיקה בפחות מ-50% מהמניות, היינו לא מחזיקה ברוב המניות. היא ביקשה חישוב לינארי מוטב המאפשר הנחה משמעותית במס שבח. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה טען שמדובר במכירה ל"קרוב" ולכן אין להעניק לה את ההטבה (בעת ביצוע המכירה החוק בהוראת שעה אסר חישוב ליניארי מוטב במכירה בין קרובים).
בית המשפט קיבל את עמדת מנהל המיסוי. הוא בחן את העובדות ופסק שיש למסות את העסקה על פי המהות הכלכלית שלה. בין היתר נקבע בפסק הדין כי שליטה יכולה להיות ישירה, או עקיפה ואין לבחון את השליטה בחברה רק על סמך מבחן כלכלי של אחוזי האחזקת המניות. בית המשפט קבע כי יש להעדיף מבחן מהותי איכותי: מה יכולת ההשפעה של בעל המניות על ניהול החברה ותפקודה.
בהמשך לכך קבע בית המשפט כי אף שלאישה היו פחות מ-50% מהמניות עדיין היה לה מספיק כח ויכולת להעביר החלטות בחברה או לחסום החלטות ולכוון תהליכים. מסיבות אלו ונוספות נקב כי יש לה שליטה בחברה, או לפחות שליטה עקיפה, והיא אינה זכאית להטבת המס.
המסקנה היא שבכל מקרה של עסקאות עם קרובים יש לבחון היטב את יחס הקרבה והאם אתם נכנסים להגדרת קרוב או שלא. יש לדברים השלכות על גובה המס שיוטל על העסקה ואלה עלולות להיות נכבדות מאוד.
* עו״ד ורו״ח יהושע (שוקי) ג׳אנה עוסק במיסוי נדל״ן
עוד באותו נושא…
![פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה](https://esg.co.il/wp-content/uploads/2024/06/Black-White-Monochrome-Photographer-Profile-LinkedIn-Banner-2.png)
עקרונות הליבה של מתודולוגיית Lean
בעולם שבו הסתגלות היא המפתח להישרדות, עסקים חייבים להתפתח כדי לשגשג בתוך הנוף המשתנה ללא הרף של התקדמות טכנולוגית, גלובליזציה והעדפות צרכנים דינמיות. כאשר גאות השינוי שוטפת את התעשיות, אימוץ מתודולוגיות חדשניות הופך לא רק לאופציה אלא הכרח עבור אלה השואפים להישאר בקדמת העקומה. גישה
![פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה](https://esg.co.il/wp-content/uploads/2024/06/Black-White-Monochrome-Photographer-Profile-LinkedIn-Banner-1.png)
עשה מהפכה בעסק שלך: צמצום עלויות ותפעול עם חברת "פתרונות אפקטיביים"
בתחום המהיר של העסקים, הישארות בקדמת העקומה היא חשיבות עליונה להצלחה. כאשר חברות שואפות לנווט בנוף המשתנה ללא הרף של דרישות שוק ותנודות כלכליות, הצורך לייעל את התפעול ולמזער עלויות הופך לעדיפות עליונה. חברת "פתרונות אפקטיביים", פורצת דרך בתחום האופטימיזציה העסקית מאז הקמתה בשנת 2002.
![פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה](https://esg.co.il/wp-content/uploads/2024/05/התעשייה-האווירית-לא-עושה-מספיק-נגד-הונאות-ומעילות.png)
מבקר המדינה: התעשייה האווירית לא עושה מספיק נגד הונאות ומעילות – פורסם בוואלה
מינואר 2019 ועד יוני 2023 אירעו בתע"א מעילות והונאות ובהם שימוש פרטי ברכוש החברה וזיוף החזרי הוצאות; שליש מהעובדים מעריכים שניתן לבצע הונאות ורבע מעובדי הרכש נשארים בתפקיד יותר שנים מהמותר. תע"א: "אירועים ישנים שטופלו, יש 'אפס סובלנות' בתחום" בחודש שעבר שוב דיווחה התעשייה האווירית
![פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה](https://esg.co.il/wp-content/uploads/2024/05/תגמות-ותמרוץ-עובדים.png)
מקסום ביצועי עובדים: אסטרטגיות משאבי אנוש לתגמול עובדים
למשאבי אנוש תפקיד מכריע בשיפור ביצועי העובדים בארגון. הם אחראים על יצירה ויישום אסטרטגיות המניעות ומעסיקות עובדים, מה שמוביל בסופו של דבר להגברת הפרודוקטיביות וההצלחה. על ידי הבנת הצרכים והשאיפות של העובדים, אנשי משאבי אנוש יכולים לעצב תוכניות ויוזמות הנותנות מענה לגורמים אלה, וכתוצאה מכך
![פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה](https://esg.co.il/wp-content/uploads/2024/05/למה-אתה-צריך-מנהל-משאבי-אנוש.png)
מנהל משאבי אנוש – למה צריך את זה?
בעולם העסקי התחרותי של היום, התפקיד האסטרטגי של מנהלי משאבי אנוש הפך יותר ויותר מכריע. חלפו הימים שבהם משאבי אנוש נתפסו רק כפונקציה אדמיניסטרטיבית. מנהלי משאבי אנוש ממלאים כעת תפקיד מרכזי בעיצוב והנעת הצלחה ארגונית. הם אחראים ליישר קו ההון האנושי עם היעדים העסקיים, להבטיח
![פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה פתרונות אפקטיביים מקבוצת פורמולה](https://esg.co.il/wp-content/uploads/2024/05/פרסומים-משאבי-אנוש.png)
הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה – פורסם בגלובס
הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים • הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש • ישראל מתגייסת מאז פרוץ המלחמה מתמודדות מאות חברות במשק עם עובדות ועובדים החווים טראומות ושכול, חוזרים משירות מילואים ומתקשים לייצר שוב שגרת
מאמרים קשורים לנושא.